Le camping est un établissement difficile à évaluer du fait du caractère composite de son exploitation.

Il comprend généralement :

- des éléments corporels, c'est-à-dire : le terrain, les agencements et immeubles, le matériel et l'outillage, les mobiliers.

- des éléments incorporels, c'est-à-dire : le droit au bail éventuellement, la clientèle et éventuellement une licence de débit de boissons.

Il s'agit donc d'évaluer cette entreprise à partir des éléments comptables qui, pour certains, resteront à leur valeur originelle et pour d'autres, devront être réévalués à la valeur vénale réelle au jour de l'analyse. La plupart du temps, la réévaluation portera sur les terrains et les éléments du fonds de commerce mais les immeubles bâtis à usage commercial seront rarement réévalués.

 
I – EVALUATION DU TERRAIN

Il faut pour cela se rapprocher du marché local des terrains identiques et connaître la classification au P.O.S., mais le terrain étant à usage commercial, comme les immeubles qu'il supporte, devra subir un abattement pour tenir compte de son occupation par le propriétaire du FDC même si le propriétaire est le même. Cet abattement ne pourra pas être supérieur à 40%.

L'évaluation peut aussi se faire par le revenu que ce terrain procure au propriétaire dans le cas où il est loué. Mais il faut tenir compte du fait que le terrain a été loué nu ou aménagé. On peut également partir d'une valeur antérieure attribuée au terrain dans un acte de vente. Le terrain de camping doit donc être considéré comme un terrain à usage commercial et non comme un terrain à bâtir même quand il est classé dans une zone constructible, car l'évaluation se fait à la date de l'analyse et en fonction de l'utilisation réelle à cette date.

La meilleure méthode semble être le prix moyen au m2 d'un terrain viabilisé mais non à bâtir, ce qui est le cas des zones industrielles.

Il est toutefois préférable de demander l'avis d'un expert foncier ou immobilier de la région.

 
II – EVALUATION DES IMMEUBLES BÂTIS

Compte tenu de leur spécificité et du peu de références, il est préconisé de les considérer comme des immeubles à usage commercial dont le vieillissement rapide est reconnu par l'Administration au niveau de l'amortissement et qui, par conséquent, interdit toute réévaluation.

La valeur vénale réelle reste donc celle qui apparaît au bilan, d'autant que leur incidence est souvent faible par rapport à la valeur du terrain. Si ce n'était pas le cas, il faudrait recourir à une expertise des immeubles de même dans le cas des exploitants qui ont construit eux-mêmes ou utilisé des immeubles existants pour y accueillir certains commerces de leurs campings. Les exploitants encore soumis au régime du forfait et n'ayant pas de tableau de leur actif immobilisé, pourront le reconstituer à partir de la valeur actuelle diminuée d'un amortissement de 6%/an environ.

 
III – EVALUATION DU FONDS DE COMMERCE

Tout d'abord, il faut préciser que les exploitants qui ne sont pas propriétaires du terrain devront estimer le droit au bail de ce terrain ; Il correspond approximativement à l'abattement dont il a été parlé pour l'évaluation du terrain occupé soit au maximum 40% de la valeur.

Quant à la clientèle et à l'achalandage, c'est-à-dire à l'exploitation même de cette activité d'hôtellerie de plein air, elle dépend de l'interaction d'un certain nombre de facteurs d'importance inégale, mais en premier lieu de l'autorisation préfectorale d'exercer le camping, des qualités professionnelles de l'exploitant, du contexte économique, de l'emplacement du terrain de camping et du service rendu en fonction du goût du moment de cette clientèle.

 
Cette méthode est évidemment la méthode la plus sûre, mais nous nous trouvons dans le cas où le marché des fonds de l'espèce est faible.

Même en cas de comparaison il faudra en faire une application judicieuse à votre propre évaluation.

La plupart des actes de ventes n'ont pas prévu de dissociation précise entre la partie immobilière et la partie incorporelle.

Ces ventes ne tiennent pas compte du CA ni du bénéfice, elles sont rares et ont très souvent été faites par des organismes collectifs, ce qui ne permet pas de dégager un marché parfait.
 
 

On peut indiquer que la Commission départementale du Var retient le coefficient de 1,5 fois le chiffre d'affaires pour l'estimation des éléments incorporels d'un fonds de camping à 2 fois ou 2,5 fois le CA T.T.C. ( moyenne des 3 dernières années).

En effet, il faut bien préciser que si la plupart des services fiscaux estiment à environ 2 fois le CA, c'est que, dans ce cas, y sont compris le matériel et les agencements.

Vous pouvez donc retenir entre 1 fois et 1,5 fois le CA T.T.C. (moyenne des 3 dernières années).


 

Ce bénéfice net est très variable car il est fonction de l'importance des charges d'exploitation et en particulier des salaires, mais aussi de la nature et de l'importance de investissements qui entraînent souvent de très forts amortissements venant en déduction du bénéfice et d'autre part du taux d'occupation, qui, pour les campings, est limité à la saison estivale, ou tout au moins des saisons de vacances.
 
En effet, dans cette méthode, on apprécie le rendement attendu de l'affaire, à partir du bénéfice annuel moyen, basé sur les résultats connus au cours des trois derniers exercices.

On peut affiner le calcul en pondérant les exercices de chaque année, de la plus ancienne à la plus récente. La plupart des tribunaux retiennent un coefficient de capitalisation égal à 3, c'est-à-dire que les éléments incorporels du fonds sont évalués à trois fois le bénéfice moyen, mais ce coefficient peut aller jusqu'à 10 fois, selon que l'on comprend ou pas le bénéfice réalisé par l'exploitant sous forme de versement de salaires.

Vous pouvez donc retenir le coefficient 3, dans le cas où il n'y a pas un salaire normal pris par l'exploitant et jusqu'à 10 quand un salaire normal de l'exploitant a déjà été déduit.
 

  

IV – EVALUATION DES COMMERCES ANNEXES

Un certain nombre d'exploitants ont des commerces annexes, soit en exploitation directe, soit en gérance libre.

Dans le cas d’une exploitation directe, il faudra évaluer ces commerces suivant les méthodes communément admises dans chaque profession. Toutefois, il faudra pratiquer un abattement sur la valeur des commerces annexes, d'environ 80%.

Dans le cas où les commerces sont mis en location-gérance, il est communément admis que le loyer peut atteindre 15% du CA du commerce loué.

C'est par conséquent ce résultat qui doit uniquement être pris en considération pour l'évaluation, en le multipliant par le coefficient de 1 à 1,5 comme pour l'évaluation du camping.