PRINCIPE DE LA FIXATION DU LOYER DANS LE CADRE
DE LA CONCLUSION D’UN BAIL COMMERCIAL
La fixation du prix du loyer est libre entre le bailleur et le locataire lors de la conclusion du bail.
Le prix du loyer est basé sur la valeur locative des locaux, valeur dépendant essentiellement des caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Se renseigner auprès des commerçants voisins, des agences spécialisées, des annonces dans la presse…
Certains facteurs peuvent jouer à la baisse ou à la hausse : si le bail confère au locataire des avantages inhabituels (bail tous commerces, absence de pas de porte), le loyer peut être plus élevé que le prix du marché ; par contre, si les charges habituellement supportées par le bailleur incombent au locataire en plus de ses charges normales, le loyer doit au contraire être diminué.
Le loyer peut être fixe ou être égal à un pourcentage du CA du locataire ou faire l’objet d’une indexation.
- Le prix du loyer correspond au prix du marché c’est-à-dire au prix qu’il est habituel de demander pour une surface similaire située à un emplacement comparable à proximité du local visé.
- Les parties disposent lors de la conclusion du bail d’une liberté dans la détermination du prix du loyer qui est moindre lors des révisions et renouvellements du bail du fait de la règle du plafonnement du loyer.
PRINCIPE DE LA FIXATION DU LOYER DANS LE CADRE
DE LA REVISION D’UN BAIL COMMERCIAL
Dans le cadre d’une révision triennale, l’évolution du loyer (à la hausse ou à la baisse) est limitée à la variation de l’Indice trimestriel du Coût de la Construction publié par l’Insee.
Toutefois, lorsque la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative est rapportée, on ne tient plus compte de l’ICC et le loyer est fixé à la valeur locative.
Pour déterminer le nouveau loyer lors de la 1ère révision triennale, il convient de suivre la formule suivante :
loyer initial x ICC applicable au jour de la demande en révision
ICC en vigueur au jour de la fixation du loyer initial
Exemple :
Une demande en révision est faite le 01 janvier 2005. Le loyer avait été fixé à 8 500 € par an au 1er janvier 2002.
Les indices applicables sont :
1er trimestre 2002 1159
1er trimestre 2005 1270
Le nouveau loyer se chiffre donc à :
8 500 € * 1270 = 9 314 €
1159
PRINCIPE DE LA FIXATION DU LOYER DANS LE CADRE DU RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL
Lors du renouvellement du bail, l’augmentation du loyer est généralement plafonnée à la variation de l’ICC.
Cependant, le plafonnement ne s’applique pas en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans ou si le bail initial a été conclu pour 9 ans mais s’est prolongé au-delà de 12 ans par tacite reconduction.
Pour déterminer le nouveau loyer dû lors du renouvellement, il convient de suivre la formule suivante :
Loyer contractuellement fixé * dernier ICC connu
ICC publié 9 ans auparavant
Exemple :
Une demande de renouvellement est faite le 01 juin 2005. Le loyer avait été fixé à 8 500 € par an le 01 juin 1996.
Les indices applicables sont :
dernier ICC connu au 01/06/2005 (4è trimestre 2004) 1269
ICC publié 9 ans auparavant (4è trimestre 1995) 1013
Le nouveau loyer se chiffre donc à :
8 500 € * 1269 = 10 648 €
1013
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