La location-gérance qualifiée de « gérance libre » est la possibilité pour le commerçant de louer son fonds de commerce tout en restant propriétaire de ce dernier.

C’est une situation qui peut s’imposer face à certaines circonstances de vie telles que :

- la maladie : le commerçant frappé d’une longue incapacité peut ainsi louer son outil de travail en attendant son rétablissement.

- Le décès : lorsqu’il hérite d’un fonds de commerce, un mineur est amené soit à le vendre soit à le louer car le statut de commerçant lui est interdit.

Il s’agit d’un contrat par lequel :

« le propriétaire d’un fonds de commerce en concède totalement ou partiellement la location à un gérant, qui l’exploite à ses risques et périls ».

I - RENSEIGNEMENTS GENERAUX

- Le "locataire-gérant", bénéficiaire dudit contrat, n'est pas propriétaire du fonds de commerce qu'il exploite, mais seulement "locataire".

- Ce dernier exploite toutefois à ses risques et périls, puisque c'est lui qui est immatriculé au RCS ou RM, et donc lui qui est soumis à toutes les obligations qui découlent de la qualité de commerçant ou artisan : les bénéfices lui sont entièrement acquis... Ainsi que les pertes s’il y en a.

- Ce type de contrat permet en fait à une personne, ne disposant pas d'un capital de départ suffisant pour l'acquisition d'un fonds de commerce, de pouvoir tout de même l'exploiter pour son propre compte.

- En contrepartie, le locataire-gérant verse au propriétaire du fonds de commerce une redevance de location ; cette dernière, librement fixée par les parties, comprend, dans la majorité des cas, la location du FDC et des murs (sauf par exemple commerces ambulants...)

- Il est fréquemment demandé par le propriétaire du fonds une caution ou un dépôt de garantie

A noter : Le propriétaire est solidairement responsable des dettes contractées par son gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds pendant un délai de 6 mois après la publication de la gérance dans un journal d’annonces légales

II - LE CONTRAT

- En règle générale, la loi n’intervient pas dans l’établissement du contrat qui est néanmoins obligatoire

- Un avis doit être publié dans les 15 jours de la date de signature du contrat de location-gérance dans un journal d'annonces légales

- Sa durée peut être déterminée ou non, elle est souvent fixée pour deux ans, tacitement reconductibles. S’il n’existe pas de clause de renouvellement par tacite reconduction, le locataire n’a aucun droit automatique au renouvellement

- Le matériel loué devra être décrit avec minutie et les règles de remplacement bien précisées

- Les marchandises en stock seront reprises à prix de facture

- Le montant de la redevance peut être fixe ou proportionnel au CA ou aux bénéfices. Elle peut être versée mensuellement ou trimestriellement. Elle est soumise à la TVA

- En vue de garantir le paiement des redevances et l'exécution des obligations du locataire-gérant, il est habituel d'exiger un dépôt de garantie qui sera restitué au locataire à la fin du contrat

ATTENTION : A la fin du contrat, le locataire-gérant n'a pas droit au renouvellement automatique du contrat (pas de propriété commerciale). Le bailleur peut reprendre son fonds sans avoir à verser une indemnité

III - LES CONDITIONS DE MISE EN LOCATION

Le propriétaire du fonds doit, pour pouvoir le mettre en location, avoir exploité directement ledit fonds au moins pendant 2 ans (ou avoir exercé pendant la même durée les fonctions de gérant ou directeur commercial ou directeur technique). Il peut toutefois, dans certains cas y avoir dérogation.

Par ailleurs, le bail commercial en cours doit autoriser la location-gérance.

IV – L’Intérêt

- Pour le propriétaire du fonds : la location-gérance lui permet de conserver la propriété de ce fonds et de s'assurer un revenu, grâce à la perception de redevances, lorsqu'il ne souhaite plus ou qu'il n'est pas en mesure de l'exploiter personnellement. Elle peut représenter un bon moyen de préparer la cession de son entreprise.

- Pour le locataire-gérant : cette formule lui permet d'être "à son compte" sans avoir à acquérir immédiatement les éléments parfois onéreux d'un fonds (droit au bail, brevet, matériels, licences...). Elle lui permet également d'apprécier la viabilité de l'entreprise qu'il envisage de reprendre.

V – LES RISQUES

Le propriétaire reprend le fonds dans l'état où il se trouve : il court donc le risque de retrouver un fonds sans valeur. A l'expiration de la location-gérance, les contrats de travail en cours se poursuivent entre le loueur et le personnel, à la condition que l'entreprise ait conservé son identité et que son activité ait été maintenue.

L'administration fiscale considère qu'il y a cession déguisée, lorsque le contrat de location-gérance est assorti d'une promesse de vente et que le montant de la redevance est imputé sur le prix de vente.

Le locataire n'est propriétaire de rien en fin de contrat. Même s'il a fait prospérer le fonds, il n'a droit à aucune indemnité.

Il est difficile de savoir à qui incombent les renouvellements d'investissements.