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Deux ans de loi Pinel : une cruelle réalité

Par Sophie MENSIOR - Le 26 / 04 / 2017
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Deux ans de loi Pinel : une cruelle réalité

Il y a deux ans, la loi Pinel visant à reformer le statut des baux commerciaux était promulguée. Gilles Hittinger-Roux & Corinne de Premare, avocats, Cabinet H.B. & Associés, dressent un bilan.

Par Gilles Hittinger-Roux et Corinne de Prémare, cabinet H.B. & Associés.


Toutes les conditions étaient réunies pour redonner l’équilibre indispensable entre bailleurs et locataires par la loi dite PINEL.
 
Nous avions salué cette belle initiative de la part des pouvoirs publics.
 
Pourtant, après seulement deux années de mise en oeuvre, la déception est profonde.
 
Déception car les bailleurs entendent par tout moyen d’échapper à ce texte et, de l’autre côté, les locataires montrent une passivité coupable pour défendre leurs intérêts.
 

I.                   UNE SOUMISSION INCOMPREHENSIBLE

 
Cette loi, pour mémoire, prévoit de :
 
-    lisser à hauteur de 10 % les augmentations de loyer en cas de déplafonnement,
-    revenir à la règle traditionnelle du 3-6-9 pour les baux d’une durée de 9 ans
-    donner, par le bailleur, toute information sur les travaux et les charges lors de la prise à bail lors de l’exécution du contrat et lors de la sortie,
-    limiter à 3 ans la garantie du cédant en cas de vente,
-    donner un caractère légal à l’Indice des Loyers Commerciaux,
-    structurer les contrats de courte durée et de les porter de 2 à 3 ans,
-    donner la possibilité aux locataires d’un droit de préférence en cas de cession des murs,
-    faciliter les opérations de fusion, cession, apports partiels,
-    substituer la nullité (2 ans) au profit du réputé non écrit (perpétuel).
 
- Dérogation - renonciation
 
Dès la mise en oeuvre de ce texte, la première initiative des bailleurs a été de réclamer auprès des locataires de renoncer à ces dispositions.
 
La pression a été particulièrement forte sur le principe du lissage de 10 % des loyers en cas de déplafonnement.
 
Tout simplement, aucun bail ne pouvait faire l’objet d’une signature s’il n’existait pas une clause selon laquelle le locataire renonçait à pouvoir se prévaloir de ce dispositif.
 
 
Il a été procédé de la même manière, notamment pour la garantie des 3 ans de loyers et, s’agissant de la durée des baux, il a été considéré qu’aucun bail de 9 ans ne pouvait être signé dorénavant.
 
Le dispositif selon lequel le bailleur se devait de proposer la vente des murs auprès du locataire était considéré comme portant atteinte à la fluidité de l’immobilier ; aussi, les foncières ont demandé les mêmes dérogations.
 
- Une réécriture des clauses de charges
 
A l’origine, ce texte a été envisagé et pensé au regard de l’absence de transparence en matière de charges.
 
Le législateur a transmis aux autorités administratives, par le biais du Conseil de d’Etat, l’établissement d’une liste des dépenses de charges et de travaux pouvant soit être facturées au locataire, soit être supportées au bailleur.
 
Une liste est apparue et chaque foncière a intégré dans ladite liste les dépenses et les travaux devant être répartis.
 
Malheureusement, la liste est incomplète ; plus encore, il a été intégré une disposition qui ne relève pas du droit traditionnel, à savoir un critère lié à l’embellissement.
 
En effet, si les travaux réalisés ont pour objet d’embellir le local, le site pris à bail, le propriétaire peut faire supporter au locataire lesdits travaux.
 
Rares sont les cas où un opérateur prend l’initiative de réaliser les travaux pour « enlaidir » un lieu (!), ce qui permet finalement de détourner totalement l’esprit de la loi et de faire supporter au locataire toutes les dépenses sur ce fondement.
 
Par ailleurs, certaines dépenses ont été, par le législateur, totalement exclues de la liste compte tenu des abus qui ont été commis dans le passé.
 
A titre d’exemple, le bailleur ne devait plus facturer au locataire des honoraires de gestion.
 
Ces honoraires ont été supprimés de toute refacturation mais, de façon extrêmement surprenante, de nouveaux honoraires sont apparus, à savoir les « honoraires techniques » !!!
 
Tout ceci est très choquant et démontre la volonté de la part des foncières de sortir des règles établies par la loi.
 

II.                LA LEGITIME RESISTANCE

 
- L’ordre public
 
Il est pour le moins surprenant qu’un texte qui se veut de remettre un équilibre entre deux cocontractants ne puisse pas trouver application.
 
 
 
Traditionnellement, il est distingué l’ordre public dit de protection, dont l’objet est de protéger la partie la plus faible, de l’ordre public de direction, qui s’applique à tous.
 
Sur cette distinction, les foncières considèrent qu’il s’agit d’un ordre public global de direction auquel le bénéficiaire peut renoncer.
 
D’une manière générale, nombreux sont les juristes très attachés aux intérêts des bailleurs qui ont retenu cette théorie.
 
Nous considérons qu’ils ont été un peu vite en besogne et qu’ils oublient l’historique des baux commerciaux.
 
Lors de la mise en place du plafonnement du loyer en 1972, nombreux sont les Avocats et Conseils qui ont considéré que le texte n’était pas d’ordre public.
 
Dommage pour eux, l’histoire ne leur a pas donné raison.
 
Aussi, nous considérons que vraisemblablement les Juges retiendront le caractère obligatoire du lissage.
 
De la même manière, il est considéré que les locataires pourraient renoncer au droit de préférence en cas de cession.
 
Nous sommes très réservés sur une telle analyse car le texte s’inspire directement des baux d’habitation et, dans une telle législation, il est impossible d’y renoncer.
 
Là encore, le débat sera porté sur un plan judiciaire.
 
Les lois qui ne sont pas obligatoires selon les foncières permettent de douter de la crédibilité du Parlement et portent ombrage à nos Institutions.
 
Il serait temps que les locataires, accompagnés par les décisions de justice, remettent de l’ordre dans ces rapports contractuels.
 
- La fermeté des engagements
 
Les Fédérations du Commerce ont été des acteurs essentiels dans la mise en place de ces dispositions.
 
Il appartient donc à tous les adhérents de faire prévaloir ce texte.
 
En effet, c’est à l’occasion des premiers mois d’application que le texte devient progressivement des usages.
 
Aucune des dispositions ne dérange profondément les mécanismes contractuels. Il est évident que lorsque l’on s’engage pour des longues durées, il est nécessaire d’avoir une totale transparence sur les charges. De la même manière, le locataire n’a pas à supporter les gros travaux sur un immeuble car il n’est jamais propriétaire et c’est ce dernier qui bénéficie de l’amortissement comptable et fiscal.
 
Il reste choquant que ces évidences ne soient pas retenues et respectées ; peut-être faudra-t-il l’intervention d’une Administration fiscale ou d’un Juge pénal pour appliquer ces règles sommes toutes élémentaires.
 
La crise qui traverse l’économie française, et bien évidemment le commerce, devrait permettre un retour à un peu plus de bon sens.
 
Espérons…
 
 

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