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Les loyers sont au ciel ! Vont-ils en redescendre ?

Par Sophie MENSIOR - Le 17 / 04 / 2015
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Les loyers  sont au ciel ! Vont-ils en redescendre ?

Pour les locataires, la situation n'est pas toujours facile. Monique Ben Soussen, avocat, livre quelques conseils pour l'améliorer.

par Monique Ben Soussen, avocat, cabinet BSM

Une conjoncture économique désastreuse, des commerçants asphyxiés, des dépôts de bilan de plus en plus nombreux : ce tableau apocalyptique est malheureusement réaliste. Les difficultés économiques ont un impact direct sur la consommation …qui est en baisse.
 
Les commerçants sont aujourd’hui pris en tenaille entre un droit du travail tatillon, des clients exigeants et des bailleurs gourmands. Les chiffres d’affaires et les marges chutent et par conséquent le loyer représente un pourcentage de plus en plus important de la marge. La situation devient intenable et nombreux sont ceux qui en sont réduits à demander des délais de paiement à leur propriétaire. Les référés délais se multiplient dans les tribunaux et les juges sont investis d’une mission impossible. Faire en sorte que la machine ne s’enraye pas brutalement et accorder pour cela quelques mois de répit à des débiteurs de bonne volonté mais qui ont peu d’arguments concrets à faire valoir pour convaincre d’une amélioration de leurs finances. Souvent le répit n’est que de courte durée et nombreuses sont les entreprises qui cessent leur activité.
 
Les locaux vides sont pléthore  et les affichettes jaunes, signe d’un dépôt de bilan, se multiplient sur les devantures poussiéreuses ! Certains emplacements  restent vacants pendant des mois !
 
Alors comment éviter la catastrophe ? Comment casser la spirale infernale ?
 
Voici quelques conseils et précautions à prendre :
 
Avant toute démarche, qu’elle soit judiciaire ou amiable, il faut collecter des éléments  sur les loyers pratiqués dans votre quartier. Il ne faut pas hésiter à aller à la pêche aux informations pour avoir des éléments concrets que vous pourrez utiliser dans le cadre d’une négociation ou dans celui d’une procédure judiciaire. Allez voir vos voisins, expliquez leur la situation et demander leur une copie de leur bail et de leur dernière quittance de loyer. Vous pourrez vérifier ensuite  si votre loyer est raisonnable.  
 
Mais le niveau de votre loyer n’est pas le seul critère à prendre en compte. Votre situation est sans doute l’élément décisif qui convaincra votre bailleur de faire un effort. Sachez que de nombreux bailleurs ont accepté ces dernières années de ne pas appliquer l’indexation. Les loyers sont ainsi gelés pendant un an ou deux. Sans être excessivement alarmiste, il faut faire valoir les avantages que représente un locataire de bonne foi …par rapport à un local vide, situation extrême qui n’est jamais totalement exclue.
 
Sachez aussi que la loi autorise aussi les locataires, lors de chaque révision triennale, à solliciter une baisse de loyer. En cas de litige avec votre propriétaire lors de la révision triennale, vous pouvez saisir la Commission Départementale de conciliation.

Si aucun accord n’est possible, reste le recours à la procédure judiciaire. Il n’est pas inutile, avant de se lancer dans une bataille relativement technique, de prendre l’avis d’un expert judiciaire. Ceux-ci interviennent lorsqu’ils sont nommés par le tribunal mais aussi à la demande d’une partie. L’expert judiciaire peut rédiger un rapport mais il peut aussi vous assister, avant la procédure, pour rechercher un accord amiable. Sa maîtrise technique et les références qu’il pourra utiliser sont des avantages significatifs.
 
Le code prévoit que le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer lorsque les facteurs locaux de commercialité aboutissent à une variation de plus de 10% de la valeur locative. Mais le code prévoit aussi, ce qui est moins connu, que le locataire peut également demander une baisse de loyer en cas de variation à la baisse de la valeur locative…à charge pour lui de prouver que le quartier ou l’immeuble a perdu en attractivité.
 
La situation des locataires n’est pas simple mais des améliorations peuvent parfois être mises en place.
 


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