Cession Commerce

Choisir le bon emplacement

Par Sophie MENSIOR - Le 07 / 12 / 2015
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La nouvelle donne

Avec la crise économique, la situation a évolué : beaucoup de locaux sont à vendre et des négociations sont possibles avec le bailleur. Cependant, la vacance commerciale prend de l’ampleur, notamment dans les petites et moyennes unités urbaines.
 
« Les indépendants ont leur carte à jouer, compte-tenu de la vacance commerciale. C’est le moment d’être commerçant. Les conditions locatives sont bien meilleures qu’il y a trois ans », déclare avec optimisme Gilles Hittinger-Roux, avocat chez H.B & Associés, spécialiste des baux commerciaux. Pour lui, la crise a provoqué des opportunités : il y a beaucoup de locaux à vendre et les prix de cession des boutiques ont baissé. Il est même possible dans certains cas d’avoir un accompagnement de son bailleur, ce qui n’était pas envisageable  auparavant.

D’autant qu’un peu plus d’un an après l’adoption de la Loi Pinel, promulguée le 18 juin 2014, le scénario catastrophe, prédit par certains, ne s’est pas produit. « Tous les Cassandre se sont trompés », ajoute l’avocat. Avec l’état des lieux obligatoire et l’inventaire précis des charges locatives, clarifiant la répartition entre le bailleur et le preneur, ce dernier sait bien mieux  dans quel contexte  il s’engage. Même si l’observe toujours un transfert de charges aux dépens du locataire.

Autre évolution : la généralisation de l’ILC (Indice des loyers commerciaux), indice de référence pour le calcul des loyers, devenu obligatoire depuis cette loi,  qui s’appliquerait  désormais à 98 %. « Lors du renouvellement du contrat de bail, le commerçant doit vérifier que c’est bien l’ILC qui s’applique et non plus l’ICC (Indice du coût de la construction) », recommande Gilles Hittinger-Roux.

Par ailleurs, l’avocat constate la disparition des « droits d’entrée » (ou encore appelés pas de porte) dans certaines rues. « Il y a un retour à la normalité, le loyer reprend sa place initiale», estime-t-il.  La crise économique a permis de donner plus de souplesse dans la négociation. « Les engagements sont moins lourds au moment de la prise à bail, les droits d’entrée sont moins élevés », ajoute-t-il. Si l’on a un bon produit à proposer et les garanties financières suffisantes, c’est le moment d’ouvrir son commerce.

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