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Reprendre un bail

Par Sophie MENSIOR - Le 27 / 09 / 2010
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La fixation du loyer

Le contrat de bail fixe également le loyer, qui est en principe déterminé librement par les parties, au moment de sa conclusion. Son montant n’est pas défini par des règles légales précises, mais il est logique qu’il soit fondé sur la valeur locative des locaux. « Il faut s’assurer que le loyer correspond à une valeur locative normale. Pour cela, les locataires doivent être conseillés », recommande Chantal Millier-Legrand.

En outre, il est possible que le bailleur demande un droit d’entrée, qualifié de « pas de porte », qui peut être versé sous la forme d’un capital annuel, payé en une fois, en plus du loyer.
Plusieurs formes de loyer existent : soit forfaitaire classique, soit un loyer binaire (une partie fixe + une partie liée au chiffre d’affaires).

Le loyer est en général indexé. Aujourd’hui les parties ont le choix entre l’indice traditionnel, L’ICC (Indice du coût à la construction) et celui plus récent, l’ILC (Indice des loyers commerciaux), mis en place dans le cadre de la LME (Loi de modernisation de l’économie) votée en août 2008. « L’ILC s’implante dans les nouveaux baux commerciaux, tandis qu’en renouvellement, la tendance est plutôt de rester sur l’ICC », indique Marie-Caroline Claeys. L’ILC, qui tend en effet à se généraliser, offre une plus grande stabilité, avec des variations à la hausse ou à la baisse peu importantes. C’est ce confirme Chantal Millier-Legrand : « les institutions de défense des locataires recommandent l’ILC car les critères sont plus stables ». Cet indice, en adéquation avec l’activité économique, est plus équilibré, chaque partie peut y trouver son compte. « Mieux vaut avoir un locataire qui paie son loyer plutôt qu’il soit en difficulté », estime Marie-Caroline Claeys, qui note que les commerçants indépendants ont tendance à rester sur l’ICC.

Le bail doit également préciser la cadence de paiement du loyer : cela peut être tous les mois ou tous les trimestres. Sachant que la détermination du terme peut avoir une influence sur le dépôt de garantie. Selon cette pratique, le propriétaire  peut demander à titre de dépôt, une certaine somme d’argent pour se garantir contre l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Si ce dernier les a correctement remplies, ce dépôt lui sera restitué en fin de bail.

Autre point à connaître : le loyer peut se régler à terme échu, c'est-à-dire à la fin du terme, ou à terme échoir, c'est-à-dire d’avance. Si l’on est dans ce cas, le montant du dépôt de garantie sera de 3 mois, en revanche pour un loyer à terme échu, le montant du dépôt sera de 6 mois. « Pour ce dépôt de garantie, il est possible de proposer une caution bancaire », ajoute Chantal Millier-Legrand.

Ces grands principes posés, il faut savoir que certains éléments devront être précisés et faire l’objet de négociations entre les parties.

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