Cession Commerce

Reprendre un bail

Par Sophie MENSIOR - Le 27 / 09 / 2010
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Effectuer des vérifications

Au sein du contrat de bail, un certain nombre de points sont à vérifier et peuvent être négociés avant la signature. Car après, vous serez engagés pendant toute sa durée. Il est recommandé de se faire conseiller par des experts. Bail: Aide des experts
 
Puisqu’il va régir le cadre de votre activité, le contrat de bail doit être examiné avec minutie et peut faire l’objet de négociations. Tous les détails doivent être passés à la loupe, car ils peuvent entraîner des conséquences importantes sur la bonne marche de votre affaire.

Par exemple, l’épineuse question des travaux. Avant de reprendre, le commerçant doit se renseigner sur l’environnement, dans lequel se trouve le local. « Il faut savoir s’il y a des travaux prévus, de type ravalement de façades ou autres, qui peuvent nuire  à l’ouverture de la boutique », conseille l’avocat, Gilles Hittinger-Roux, spécialiste du bail commercial. Avant même l’activité et la destination commerciale, le preneur devra d’abord vérifier les surfaces des locaux.

Au moment de l’entrée dans les lieux, le propriétaire est, en principe, tenu de les délivrer en bon état. Mais attention, le bail peut contenir une clause, qui précise que le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent. « Si les locaux ne sont pas aux normes, cela permet de négocier à la baisse le prix de vente », avance Marie-Caroline Claeys. En outre, il faut vérifier qu’il y a bien eu l’accord du bailleur sur les travaux qui ont été effectués.
Il est conseillé pour un locataire de ne pas accepter tout ce qui touche à la vétusté, grosses réparations, mise en conformité, qui selon l’usage, incombent au bailleur. Mais là aussi, une clause de bail peut les avoir transférés au locataire. « Il faut que les clauses soient extrêmement précises, car il faut savoir où l’on va et s’engager en connaissance de cause », commente Chantal Millier-Legrand.

En ce qui concerne les travaux d’aménagement proprement dits, le locataire aura la liberté de les faire, une simple information du bailleur suffit. De même en fin de bail, il doit être précisé quelles sont les obligations du locataire quand il s’en va : soit il remet à neuf les locaux, soit le bailleur les reprend en l’état actuel. « Il faut essayer d’obtenir du bailleur qu’il reprenne les locaux en état d’entretien courant », ajoute-t-elle.
A propos du loyer, les parties peuvent insérer dans le bail une clause d’échelle mobile. Le mécanisme consiste à faire varier automatiquement le loyer, en fonction d’un indice et d’une périodicité librement déterminés par les parties dans le contrat de bail.  En fonction de la périodicité retenue, le loyer est modifié plus régulièrement qu’en cas de révision triennale.

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