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Reprendre un bail commercial

Par Sophie MENSIOR - Le 11 / 06 / 2007
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Reprendre un bail commercial Devenir commerçant comporte certaines tâches fastidieuses dont il faut pourtant bel et bien s’acquitter. L’analyse du bail en fait partie. Reprendre un fonds de commerce suppose, en effet, que vous reprenez le contrat de bail qui va avec. Or une lecture trop hâtive de celui-ci, à quelques encablures de la signature définitive, ne suffit pas pour mesurer avec exactitude l’étendue de l’engagement pris. Il est, par conséquent, nécessaire de vérifier les différents points qui le composent.

C’est l’élément primordial de votre processus de reprise. N’oubliez jamais qu’il régit votre loyer, vos charges et la nature de votre activité. Sans le bail commercial, vous ne pourrez exercer votre métier. Si le preneur est privilégié par la législation française, les pièges demeurent malgré tout nombreux. Il convient donc de s’en soucier le plus tôt possible et de le connaître parfaitement : “Chaque fois qu’un événement se présente: modification d’une vitrine, travaux sur l’immeuble, dans la rue, période triennale ou renouvellement de cession, le commerçant doit savoir à quoi s’en tenir", indique Gilles Hittinger-Roux, avocat spécialisé dans le bail commercial.

La nature même de l’activité que vous souhaitez exercer est primordiale. Il convient de réclamer le règlement de copropriété afin de vérifier la compatibilité entre ce qui est notifié dans le contrat et ce que vous désirez faire. La mention “utilisation des locaux pour tout commerce” est évidemment idéale pour le preneur, mais elle a tendance à se raréfier. En cas de désignation restrictive, le locataire n’a comme unique recours que la voie de la déspécialisation, qui n’est pas sans conséquences sur le loyer. Aussi, il est fortement conseillé d’envisager, dès le départ, d’étendre l’activité déjà exploitée.

Le bail détermine la durée et le loyer

Reprendre un bail commercial

Le bail détermine également le temps durant lequel vous pourrez jouir du local. En principe, on parle d’un bail “3-6-9”, formule qui donne la possibilité au preneur d’y mettre fin à chaque période triennale, à condition de donner congé au propriétaire au moins 6 mois à l’avance. Mais elle donne également droit au renouvellement du bail et au paiement d’une indemnité d’éviction : "La législation protège le preneur, qui ne peut se voir délogé que si le bailleur réalise des travaux importants de restauration immobilière, comme la surélévation, ou si le locataire ne paie pas son loyer et ne respecte pas ses obligations, décrypte Fanja Rajaofera, conseillère d’ICF. Mais le propriétaire est généralement très patient avant de recourir à l’expulsion”.

Le montant du loyer apparaît également dans le bail. Il est, en principe, fixé librement par les parties lors de la conclusion du contrat initial. Mais il n’est pas déterminé par des règles légales, le marché faisant loi. En général, le loyer annuel hors taxes représente entre 6 et 12 % de la valeur vénale des locaux. Pour apprécier la justesse du prix demandé, il est impossible de dissocier le loyer des charges. Le repreneur doit comprendre que la fixation du loyer initial à sa juste valeur est très importante pour son évolution ultérieure.

Le bail est tout sauf une formalité administrative à régler en toute dernière minute avant de prendre possession des murs : “Le bail commercial est cruel. En cas d’échec, ou d’erreur, c’est l’entreprise ou, à tout le moins, le point de vente qui est susceptible de disparaître, avertit Gilles Hittinger-Roux. Tout en recommandant de faire appel à un spécialiste, en faisant fi du coût: "Même si les honoraires sont élevés, jamais leurs interventions ne seront aussi coûteuses qu’une signature désastreuse”, certifie-t-il. Une mauvaise lecture du contrat peut, en effet, être pénalisante durant toute la durée de votre activité. Il s’agit donc de tout lire avec attention et de négocier tout ce qui peut l’être !

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