Cession Commerce

Reprendre un bail commercial

Par Sophie MENSIOR - Le 28 / 01 / 2008
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Si le statut des baux commerciaux protège en grande partie les locataires, il n’en reste pas moins que le bailleur bénéficie d’une marge de manœuvre considérable. Moins réglementée que celle concernant les habitations, la législation offre un cadre général à l’intérieur duquel les propriétaires de murs ont la possibilité, et surtout le droit, d’ajouter à peu près toutes les clauses, mises à part celles relevant du droit public. Il est donc nécessaire de s’enquérir du contrat de bail dès le début de votre processus de reprise et de l’étudier minutieusement.

Une mauvaise lecture du contrat de bail peut être handicapante pendant toute la durée de votre activité. Tout se lit et se négocie, certains points étant même susceptibles d’avoir une répercussion sur le prix de cession : "Faire porter le poids de l’intégralité des charges de copropriété au futur commerçant est, par exemple, un facteur de diminution du prix de vente, illustre Olivier Brane, avocat. À l’inverse, ce dernier sera d’autant plus élevé si le loyer est bas.

Il est d’abord impératif de vérifier que l’activité que vous souhaitez exercer est bien autorisée par le contrat. Les baux “tous commerces” se raréfiant, il faut bien étudier les clauses relatives à l’activité du bail. Si vous désirez étendre votre commerce d’origine, vous pouvez avoir recours à la déspécialisation partielle. Elle consiste à ajouter à son activité actuelle, soit une activité connexe qui aurait un rapport étroit avec l’activité exercée, soit une activité complémentaire nécessaire à un meilleur exercice de l’activité principale.

Attention au déplafonnement.

Ces opérations peuvent se réaliser à l’amiable avec le propriétaire qui doit, dans tous les cas, être prévenu de vos intentions, même si elles vous paraissent anodines : “Installer des jeux vidéo dans un débit de boissons peut nécessiter une déspécialisation, avertit Fanja Rajaofera, conseillère ICF. C’est d’ailleurs souvent plus des précisions qu’une véritable modification de l’activité.

Les tribunaux sont généralement favorables aux déspécialisations partielles : “Ils facilitent les extensions, confirme Olivier Brane. Il n’est, par exemple, pas très difficile pour un boulanger d’obtenir l’autorisation de vendre des canettes ou des sandwichs et même d'avoir une activité de salon de thé. Idem pour les stations-service qui se sont, pour la plupart, transformées en supérettes.”

Mais la déspécialisation peut entraîner une modification de la valeur locative des lieux
. Aussi, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer : “C’est une procédure fixée par la loi, explique-t-il. C’est un expert, sous le contrôle du tribunal, qui fixe le prix de la déspécialisation et l’augmentation qu’il faut répercuter sur le loyer. Elle peut même entraîner un déplafonnement du loyer dès la première révision triennale.”

C’est ce type de mésaventure qui est arrivé à Hervé Droin, repreneur d’un commerce de sandwichs à Paris, qui a vu son loyer croître de 24 % lorsqu’il a demandé, lors de la reprise du fonds, un renouvellement de bail stipulant que le bailleur l’autorisait à se servir d’un four. La durée est également un élément sur lequel le repreneur devra être tout particulièrement attentif.

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