Cession Commerce

Gilles Hittinger-Roux, avocat, H.B. & Associés

Par Sophie Mensior - Le 12 / 05 / 2014

Voté par l’Assemblée Nationale le 18 février dernier, puis par le Sénat le 17 avril, le projet de loi Pinel doit être examiné en commission mixte paritaire le 21 mai. Gilles Hittinger-Roux, avocat chez H.B. & Associés, commente les dispositions consacrées au bail commercial.

Gilles Hittinger-Roux, avocat, H.B. & Associés

« La loi Pinel renforce les droits des locataires mais certaines dispositions peuvent se retourner contre le preneur »

Que pensez-vous  du projet de loi Pinel voté par l’Assemblée Nationale et le Sénat, et qui doit passer en commission mixte paritaire le 21 mai prochain ?
A l’origine, pour les professionnels de l’immobilier, il y avait deux nécessités : donner un caractère obligatoire à l’ILC (Indice des loyers commerciaux) et aborder le problème des charges, car un certain nombre d’abus s’étaient produits.
Finalement, on se retrouve avec une loi, qui aborde de nombreux sujets : l’artisanat, l’urbanisme commercial, les auto-entrepreneurs…Il s’agit d’une loi générale, qui aborde 1 000 sujets. Pour moi c’est une loi de circonstance, qui tombe à propos, même si je suis critique sur certains points.

Justement, lesquels vous posent problème ?
La première chose, c’est le « plafonnement du plafonnement » ! Le texte de loi prévoit que dans le cadre de la révision du loyer à la fin du contrat de bail, la hausse de loyer ne pourra être supérieure à 10 % du dernier loyer acquitté. Ce texte porte sur tous les baux : 9, 10 et 12 ans. Du coup, il est probable que les bailleurs préfèrent payer l’indemnité d’éviction, pour faire partir le locataire en place et ainsi demander au nouveau locataire un loyer plus élevé. La mécanique n’est pas très bonne.
Pour les petits commerçants, ce sera bien dans un premier temps, car la hausse sera limitée à 10 %. En revanche, il y a un risque de refus de renouvellement avec paiement de l’indemnité d’éviction. Pour celui qui veut partir, c’est parfait ;  pour celui qui veut rester, cela risque de poser problème.
En fait, certaines dispositions, qui paraissent bonnes, peuvent être contournées. Cette loi renforce les droits des locataires mais certaines dispositions peuvent se retourner contre le preneur.
 
Quels sont les autres aspects à retenir ?

Connaître le détail des charges et leur répartition, c’est une très bonne chose, notamment pour le petit commerce. De plus, faire passer les baux dérogatoires de 2 à 3 ans est plutôt une bonne mesure. Enfin, le texte revient aux dispositions d’origine, en prévoyant que le 3/6/9 demeure la règle, c'est à dire la faculté de sortir au bout de 3 ans.
En revanche, dommage que l’ILC ne soit plus obligatoire ! Cette disposition a été introduite par le Sénat mais elle pourrait être réintégrée lors de la commission mixte paritaire.

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