Cession Commerce

Jean-Luc Pinson , directeur prospective et développement au Cefac

Par Sophie Mensior - Le 30 / 06 / 2014
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La loi "Artisanat, commerce et très petites entreprises", dite loi Pinel, vient d'être promulguée le 18 juin dernier. Jean-Luc Pinson, directeur prospective et développement au Cefac, en présente la philosophie et décrit ce qu'il faut savoir lorsque l'on reprend un bail commercial.

La loi Pinel a été conçue pour freiner les hausses de loyers et ses à-coups dramatiques

« La loi Pinel a été conçue pour freiner les hausses de loyers et ses à-coups dramatiques  »

Comment est accueillie la loi Pinel et ses dispositions sur les baux commerciaux ?
Dans le monde du commerce, il y a deux camps. L’un qui est ravi, celui du petit commerce de centre-ville, qui souffrait de la hausse des loyers. L’autre, qui l’est moins, représenté par les bailleurs de centres commerciaux, les foncières et certaines enseignes.
Aujourd’hui, ce nouveau régime fait tout pour favoriser la diversité du petit commerce.
Pour l’instant, la loi vient d’être publiée au Journal Officiel. Mais c’est un décret, qui sortira probablement fin septembre, qui définira la répartition des charges, des travaux, or c’est le nerf de la guerre. C’est un problème pour l’accessibilité, qui va payer les travaux ? Or des milliards sont en jeu…

Dans quel contexte a-t-elle été élaborée ?
L’immobilier continue de croître alors que la consommation diminue. Beaucoup d’argent est investi dans la rénovation du centre-ville. Du coup, on loue plus cher à des commerçants, qui vendent moins. Les deux secteurs économiques ont des évolutions divergentes, du coup les courbes s’inversent.
Dans certains métiers, le taux de marge généré n’est pas compatible avec l’évolution du loyer.
La loi Pinel a été conçue pour freiner les hausses de loyers et ses à-coups dramatiques. Elle a été élaborée également pour faire baisser les charges.
 
Quel est votre avis sur ce texte ?
On a substitué l’ILC (Indice des loyers commerciaux) à l’ICC (Indice du coût de la construction). L’ILC était surtout employé par les centres commerciaux, alors que les notaires restaient sur le coût de la construction. Aujourd’hui paradoxalement, l’ICC a chuté alors que l’ILC est pratiquement stable. Avec la crise de la construction, il y a effondrement de la mise en chantier des locaux. En revanche dès que l’immobilier va redémarrer, l’ICC va repartir lui aussi.
C’est une bonne chose que les loyers soient indexés à L’ILC, car il évolue comme les prix et la consommation.
Mais de façon générale, s’il y a trop d’encadrement, cela peut nuire à la créativité. La loi est pleine de bonnes intentions, mais elle doit surtout être efficace.
 
Que conseillez-vous à ceux qui reprennent un bail commercial ?
Il faut bien calculer le coût global d’occupation, c’est-à-dire combien je paie de loyer, de charges et impôts liés à l’occupation de ce local, et reporter ce montant au chiffre d’affaires. Dès que cela dépasse un certain seuil (10 à 15 % du CA), il ne faut pas y aller. Si ce taux est au-dessus de  20 %, cela ne peut pas marcher.
Il ne faut pas s’obnubiler sur les mauvais emplacements, qui ne sont pas onéreux. Parfois, il vaut mieux payer plus cher pour avoir plus de CA. Si les flux et les chiffres d’affaires sont en croissance, ce sera bénéfique.
Il faut regarder également la durée du bail, les travaux d’urbanisation qui ont lieu autour. Quand il y a des travaux, il n’y a pas de chiffre d’affaires et quand le bail sera renouvelé, le loyer augmentera. C’est intéressant lorsque les travaux font augmenter les flux. Mais il faut intégrer que les calculs de flux ne sont pas les mêmes selon les professions.
Il convient d’étudier également quel est son projet par rapport au bail. Est-il ou non spécialisé ? Lorsque je demande la déspécialisation pour ajouter une activité (par exemple un charcutier qui veut vendre des plats cuisinés), cela permettra au bailleur d’augmenter le loyer. Attention à ces métiers qui évoluent constamment comme traiteur, sandwicherie…
Par ailleurs, il faut examiner si les modifications envisagées sont compatibles avec le règlement de co-propriété.
 
Il est donc recommandé de recourir à des juristes….
Oui, car il ne faut pas partir tête baissée mais attention ceux-ci n’ont pas toujours le sens pratique. Il faut qu’ils aient une réelle compréhension du métier, qu’ils aient compris la matérialité des faits.

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