Cession Commerce

Marianne Chironnier, Juriste en droit des affaires à la CCIP

Par Jean Couderc - Le 25 / 05 / 2007

Juriste en droit des affaires à la Chambre de commerce et d'industrie de Paris, Marianne Chironnier énumère les pièges à éviter lorsque l'on veut reprendre un bail.

Marianne Chironnier, Juriste en droit des affaires à la CCIP

« Il est indispensable que le commerçant prenne connaissance de l'intégralité du contrat de bail »

Quels points doivent attirer le candidat à la reprise en priorité?
Pour éviter toute mauvaise surprise, il est indispensable que le commerçant prenne connaissance de l’intégralité du contrat de bail. Cependant, il doit être plus attentif notamment à la durée du bail restant à courir avant le terme du contrat, à la nature des activités qui peuvent être exercées dans les locaux ainsi qu’aux clauses relatives aux charges et aux travaux.

Le commerçant a t-il un intérêt à demander un bail précaire?
Dans un premier temps, le commerçant peut souhaiter bénéficier d’un bail de courte durée puisqu’il ne sait pas comment va fonctionner son activité. Cependant, sa décision doit être mûrement réfléchie car ce type de bail n’étant pas soumis au statut des baux commerciaux, à l’échéance du contrat le locataire ne bénéficie ni du droit au renouvellement ni du droit à une indemnité d’éviction. Il peut donc se trouver contraint de quitter les lieux, sans aucune compensation, alors que son activité fonctionne bien. S’il est contraint de déménager et qu’il ne trouve pas un autre local à proximité du premier, il peut perdre une partie de sa clientèle.

Le 3-6-9 est donc recommandé?
En fonction de son projet et des perspectives d’évolution, le commerçant aura en effet tout intérêt à demander dès le départ la signature d’un bail commercial en sachant qu’il a la possibilité, sauf clause contraire, soit de céder le bail à tout moment, soit de le résilier au bout de trois ans par acte d’huissier en respectant un préavis d’au moins six mois, si l’activité ne marche pas.

Concernant la déspécialisation, quels sont les pièges à éviter pour l’acquéreur ?
Formellement, il doit respecter une procédure – demande par acte d’huissier – destinée à avertir et obtenir l’accord du propriétaire. S’il ne la respecte pas ou s’il ne tient pas compte de l’éventuelle contestation du propriétaire, il commet une faute qui peut justifier une résiliation du bail, un refus de renouvellement à son échéance ou encore un déplafonnement du loyer. Sinon, le locataire doit être conscient que la déspécialisation peut avoir des conséquences sur le montant du loyer.

De manière substantielle?
La déspécialisation plénière peut entraîner une augmentation immédiate du loyer. Elle peut également justifier un déplafonnement lors du renouvellement du bail et sa fixation à la valeur locative. En outre, elle justifie le cas échéant le paiement à la charge du locataire d’une indemnité égale au montant du préjudice causé par le changement d’activité, dont le propriétaire établirait l’existence. Si la déspécialisation partielle entraîne une modification de la valeur locative des lieux loués, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer lors de la prochaine révision triennale.

Les charges, et notamment l’impôt foncier, peuvent-elles être intégralement à la charge du locataire?
Le Code de commerce ne contient pas de disposition relative à la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire. Le plus souvent, c’est donc le contrat de bail qui détermine ce que le locataire doit payer ou rembourser. L’impôt foncier ou l’assurance de l’immeuble, par exemple, sont des charges qui sont normalement supportées par le propriétaire. Cependant, le bail peut contenir une clause obligeant expressément le locataire à en rembourser les montants au propriétaire.

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