Cession Commerce

L'ÉVALUATION D'UN LOYER

Dernière mise à jour
le 30/04/2013

L'ÉVALUATION D'UN LOYER
PRINCIPES DE LA FIXATION DU LOYER D’UN BAIL COMMERCIAL
 


 
La fixation d’un prix (déterminé ou déterminable) est une condition de la validité du bail.
 
Il importe de bien distinguer :
 
- la fixation du loyer du bail initial ;
- la simple indexation, dite clause d’échelle mobile ;
- la fixation du loyer révisé en cours de bail ;
- la fixation du loyer d’un bail renouvelé.
 
La fixation du prix du loyer initial est entièrement libre entre le bailleur et le locataire lors de la conclusion du bail.
 
L’indexation est possible tout au long de la durée du bail (c’est même en pratique systématique) mais elle est encadrée.
 
Cette liberté est encadrée lors des révisions et renouvellements du bail du fait de la règle du plafonnement du loyer.
 

PRINCIPES DE LA FIXATION DU LOYER INITIAL

 
Le prix du loyer initial correspond au prix du marché c’est-à-dire au prix qu’il est habituel de demander pour une surface similaire située à un emplacement comparable à proximité du local visé.
 
La conclusion du bail initial est en outre accompagnée de la fixation du dépôt de garantie (non obligatoire), et des modalités de financement des charges locatives, impôts et taxes. Dans le silence du bail, les charges impôts et taxes restent à la charge du bailleur.
 
Certains facteurs peuvent jouer à la baisse ou à la hausse : si le bail confère au locataire des avantages inhabituels (bail tous commerces, absence de pas de porte), le loyer peut être plus élevé que le prix du marché ; par contre, si les charges habituellement supportées par le bailleur incombent au locataire en plus de ses charges normales, le loyer doit au contraire être diminué.
 
Le prix du loyer est censé correspondre (même révisé ou renouvelé) à la valeur locative des locaux (art. L145-33 du Code de commerce) dépendant essentiellement des critères légaux suivants : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Il est conseillé de se renseigner auprès des commerçants voisins, des agences spécialisées ou avec les annonces dans la presse…
 
 
 
 
Le loyer peut être
 

·      Fixe,

·      Progressif (dit aussi « à paliers »),

·      Fixe puis progressif,

·      égal à un fixe outre un pourcentage du Chiffre d’affaires du locataire, (dit « clause recette »),

·      faire l’objet d’une indexation annuelle.
 

L’INDEXATION

 
L’indexation, dite également « clause d’échelle mobile » a pour effet que le loyer peut évoluer (en général tous les ans) en fonction de l’évolution de l’indice ; l’Indice trimestriel du Coût de la Construction (ICC) ou de l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui a été créé en 2008 ou encore de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILT), tous étant publiés par l’Insee. Il ne s’agit alors que d’indexation, à ne pas confondre avec la révision ou le renouvellement.
 

L’indexation doit avoir été prévue au contrat, et l’indice précisé.

Pour déterminer le nouveau loyer, il convient de suivre la formule suivante :
 
loyer initial x indice applicable au jour fixé (en général 1 an + tard) /
indice en vigueur au jour de la fixation du loyer initial
 

Exemple :

Le loyer avait été fixé à 8 500 € par an au 1er janvier 2010. L’indice visé était l’ICC. L’indexation est stipulée annuelle. Les indices applicables sont :
 
- 1er janvier 2010 : 1498 (dernier indice connu publié à la date de signature du bail 2ème trim. 2009)
- 1er janvier 2011 : 1517 (dernier indice connu publié au 1er janvier 2011 2ème trim. 2010)
 
Le nouveau loyer se chiffre donc à :
 
8 500 € * 1517 / 1498 = 8.607,81 €
 
La méthode de calcul est exactement la même si l’indice de référence est l’ILC :
 
loyer initial x indice applicable au jour fixé (en général 1 an + tard) /
indice en vigueur au jour de la fixation du loyer initial
 
Exemple :
 
Le loyer avait été fixé à 8 500 € par an au 1er janvier 2010. L’indice visé était l’ILC. L’indexation est stipulée annuelle. Les indices applicables sont :
 
- 1er janvier 2010 : 102.5 (dernier indice connu publié à la date de signature du bail 2ème trim. 2009)
- 1er janvier 2011 : 101.83 (dernier indice connu publié au 1er janvier 2011 2ème trim. 2010)
 
 
Le nouveau loyer se chiffre donc à :
 
8 500 € * 102.5 / 101.83 = 8.555,92 €
 
Le nouveau loyer devrait donc être inférieur au précédent.
 
A noter 1. Le bail peut prévoir que seront prises en compte uniquement les évolutions à la hausse du montant du loyer (clauses dites parfois « anti retour »)
 
A noter 2. L’indice ILC a été créé en 2008. Sur la même période (1/01/2008 au 31/12/12), l’indice ILC a augmenté de 8.34%, (de 100 à 108.34) et l’indice ICC de 8.69% (de 1508 à 1639).
 
A noter 3: si l’indexation devait entraîner une augmentation ou une diminution de plus du ¼ du loyer, la révision pourrait être demandée, pour fixer le loyer à la valeur locative.
 
 
 
 

PRINCIPE DE LA FIXATION DU LOYER DANS LE CADRE
DE LA REVISION D’UN BAIL COMMERCIAL

 
La révision ne peut intervenir que tous les 3 ans au maximum (art. L145-38 du Code de commerce).
 
Dans le cadre d’une révision triennale, l’évolution du loyer (à la hausse ou à la baisse) est limitée à la variation de l’Indice de référence choisi, sauf si la preuve est rapportée d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Dans ce cas, le loyer est alors fixé à la nouvelle valeur locative.
 
Pour déterminer le nouveau loyer plafonné dû lors de la révision, il convient de suivre la même formule que lors d’une indexation en utilisant l’indice connu publié 3 ans auparavant. Si le loyer a déjà été indexé chaque année, il n’y aura en pratique de variation qu’a titre de la dernière année.
 
 

PRINCIPE DE LA FIXATION DU LOYER
DANS LE CADRE DU RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL
 

La règle du plafonnement (art. L145-34 du Code de commerce) limite les incidences de la variation de la valeur locative.
 
Lors du renouvellement du bail, l’augmentation du loyer est généralement plafonnée à la variation de l’indice de référence, tant qu’il n’est pas établi « une modification notable des éléments mentionnés à l’article L145-33 [du Code de commerce]», c’est à dire les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
 
A noter, si le bail initial a été conclu dès le départ pour une durée supérieure à 9 ans ou si le bail initial a été conclu pour 9 ans mais s’est prolongé au-delà de 12 ans par tacite reconduction, la règle du plafonnement ne s’applique pas, le loyer devant être fixé à la valeur locative.
 
Pour déterminer le nouveau loyer plafonné dû lors du renouvellement, il convient de suivre la même formule que lors d’une indexation en utilisant l’indice connu publié 9 ans auparavant
 
Si le loyer a déjà été indexé chaque année, il n’y aura en pratique de variation qu’au titre de la dernière année.
 
 

Mis à jour  au 29 avril 2013 par l’agence de presse Sub Verbo
 
 
 
 


Ces pages pourraient vous intéresser :

Actualité
Magazine l'argus des commerces et des entreprises