Cession Commerce

DEMANDE DE DÉSPÉCIALISATION

Dernière mise à jour
le 26/03/2008

 Pour permettre aux commerçants de s’adapter ou de se reconvertir, le législateur est intervenu afin d’autoriser le locataire à modifier, sous certaines conditions, la destination contractuelle des locaux commerciaux ; à cet effet, il a institué deux formes de déspécialisation :
 

Déspécialisation partielle

La déspécialisation restreinte aux activités complémentaires ou connexes (celles qui ne nécessitent pas de nouvelles installations) est un droit pour le locataire sous réserve du respect de la procédure d'information du bailleur. Il est possible de négocier une clause prévoyant une déspécialisation restreinte pour d'autres activités particulières.

En cas d’opposition, il appartient à la partie la plus diligente de saisir le Tribunal de Grande Instance.

Il n’existe pas de définition légale de ce caractère connexe ou complémentaire ; les juges l’apprécient en fonction de chaque cas d’espèce.

Lors de la première révision triennale qui suivra la notification d’extension d’activité faite par le preneur, le bailleur pourra tenir compte, pour la fixation du prix, des activités adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.

Déspécialisation plénière

Le locataire peut demander l’autorisation d’exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Cette demande doit être également signifiée par exploit d’huissier aux créanciers qui ont un privilège inscrit sur le fonds de commerce.

Si le bailleur refuse la transformation totale sans motif grave et légitime (ex. : reprise des lieux pour exécuter des travaux prescrits dans le cadre de la rénovation urbaine), le juge peut l'y contraindre.

Si le contrat le prévoit, le changement d'activité peut entraîner le paiement au bailleur d'une indemnité s'il justifie d'un préjudice.

Si les parties ne peuvent trouver une solution amiable, c’est le Tribunal de Grande Instance du lieu de l’immeuble qui est compétent pour trancher le différend.
 

Modèles de demande :

 

DEMANDE DE DESPECIALISATION PARTIELLE

 
L’an deux mille six, le …………

À la requête de …………

Élisant domicile en mon étude,
 
J’ai, huissier de justice,

Signifié à …………
 
Que selon bail en date du ………… à …………, le requérant est locataire de divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis à …………, appartenant à …………, pour une durée de …………
  
Que les lieux loués sont destinés à l’exploitation d’un commerce de …………
 
Que le locataire envisage d’adjoindre les activités de …………
 
Qu’en application de l’article L. 145-47 du Code de commerce, la présente demande vaut mise en demeure de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance saisi par la partie la plus diligente se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

 
 

DEMANDE DE DESPECIALISATION PLENIERE

 
[Reprendre le même texte, mais modifier à partir de « que le locataire ………… » et remplacer par :]
 
Qu’en application des dispositions de l’article L. 145-48 du Code de commerce, le requérant entend signifier par le présent acte à son bailleur qu’il a l’intention d’exercer l’activité de ………… au lieu et place de l’activité de …………
 
Qu’en application de l’article L. 145-49 du Code de Commerce si, dans les trois mois du présent acte, le bailleur n’a pas signifié son refus, son acceptation ou les conditions auxquelles il subordonne son accord, il sera réputé avoir acquiescé à la demande.
 
(NB : cette demande doit être notifiée aux créanciers inscrits)


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