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BAIL COMMERCIAL : CE QUI CHANGE DEPUIS 2016 POUR LE CONTRAT

Dernière mise à jour
le 08/12/2017
La réforme du droit des contrats (ordonnance du 10 février 2016)  instaure, pour le propriétaire et pour le locataire, un devoir général d’informations : des informations directement et nécessairement liées au contenu du contrat et à la qualité des parties et qui déterminent leur consentement, l’une l’ignorant ou faisant confiance à l’autre.

Au-delà du point de savoir si l’on est censé se faire confiance, le locataire cherchera d’autant plus à connaître, avant signature, passé et avenir du local dans son environnement. Il vérifiera en priorité si des travaux de ravalement de façade sont programmés par la copropriété et/ou si le local figure dans un périmètre de sauvegarde ouvrant droit à préempter pour la commune concernée. Aussi, et bien que le bail verbal reste concevable - avec l’impossibilité pour le propriétaire de demander la nullité du contrat pour faire sortir le locataire et d’augmenter loyer -, le principe du bail écrit que pose la loi du 6 juillet 1989 s’impose avec force.

Réservant la preuve de l’existence et du contenu du bail, il évite les problèmes d’interprétation de la volonté des parties au contrat (article 1190 C.Civil),  contrat facilement opposable aux tiers. Les parties sont heureusement en droit d’exiger à tous moment la rédaction écrite du bail par acte sous seing privé ou par acte authentique devant notaire.

Dans ce dernier cas, le document conservé à l’étude notariale allie sécurité juridique et rapidité : seulement contestable selon une procédure complexe d’inscription de faux, sa date certaine permet d’apprécier le départ de délais, notamment de renouvellement et de congés et faire exécuter les obligations respectives des parties ne nécessite pas en principe de recours préalable au juge.
 
Renforcement de la promesse unilatérale de conclure le bail - Le promettant ne peut plus se rétracter au cours du délai de validité de la promesse. Il faut donc distinguer la simple offre de contracter de la promesse de contracter dont les éléments essentiels déterminent le consentement seul encore manquant. La révocation prématurée de l’offre ouvre seulement droit à dommages et intérêts alors que, si un tiers conclut un bail en violation d’une promesse unilatérale qu’il connaît, ce bail sera frappé de nullité.

Nouvelles règles à maîtriser pour un contrat valide avec effets pour exécution


Pour éviter les conflits d’intérêts, une partie peut à présent demander à l’autre, représentée, de confirmer dans un délai raisonnable qu’elle a habilité son représentant à conclure l’acte. Celui-ci ne peut agir pour le compte des deux parties, ni pour son propre compte, sous peine de nullité de l’acte sauf si la loi l’y autorise ou si le représentant l’a autorisé ou ratifié (article 1158 et 1161 C.Civil).

Mais les principales nouveautés résident dans le sort de l’imprévu et une plus grande souplesse pour palier l’inexécution d’une obligation.

Cas d’imprévision - Le contrat a force obligatoire mais désormais, en cas d’imprévu, une partie peut demander à l’autre de renégocier le contrat. En cas de refus ou d’échec, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge d’adapter le contrat. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, une partie peut demander au juge de réviser le contrat ou d’y mettre fin à la date et aux conditions qu’il fixe. Mais que faut-il entendre par imprévu (article 1195 C.Civil) ? Un changement de circonstances, imprévisible à la conclusion du contrat, qui rend extrêmement onéreuse l’exécution du contrat par une des parties qui n’a pas accepté d’en assumer les risques en signant.
 
Un propriétaire pourrait accepter de maintenir en l’adaptant le bail conclu avec son locataire commerçant subissant une situation économique délicate pour ne pas aller en procédure collective mais pourrait aussi intégrer une clause écartant ce cas d’imprévu pour éviter qu’un juge décide de la révision du bail.

Cas d’inexécution - Le créancier désireux de faire exécuter une obligation méconnue du débiteur n’a plus besoin de l’autorisation préalable du juge et peut, après mise en demeure, la faire exécuter dans un délai et à un coût raisonnables, sauf s’il veut détruire ce qui a été réalisé en violation de l’obligation (article 1222 C.Civil).  Toujours après mise en demeure, il peut encore accepter une exécution imparfaite du contrat et solliciter une réduction proportionnelle du prix, ce que pourrait faire un locataire face à un propriétaire manquant à son obligation d’entretien par exemple (article 1223 C.Civil).
Et, en cas d’inexécution d’obligation suffisamment grave par l’une des parties, l’autre peut par simple notification, même si son obligation reste exigible et en l’absence de clause résolutoire, solliciter la résolution unilatérale du contrat (article 1224 C.Civil).
Et s’il est manifeste qu’une partie ne s’exécutera pas à l’échéance, ce qui entraînera des conséquences suffisamment graves et avérées pour l’autre, cette dernière peut notifier dans les meilleurs délais la suspension de l’exécution de son obligation à l’autre partie (article 1220 C.Civil).
Si un manquement du propriétaire faisait réellement supporter de graves conséquences à son locataire, celui-ci pourrait lui notifier qu’il suspend son obligation si la gravité est avérée, sinon ce serait à ses risques et périls.
 

Clauses essentielles du bail et risques de nullité


Sont essentielles, entre autres, les clauses portant sur la surface, l’activité plus ou moins large, la liberté d’aménagement - sans atteinte aux murs porteurs ou à la structure de l’immeuble -, la durée du bail, les charges, la révision du bail ou les conditions de cession. Si, selon le Code de commerce, gros travaux, travaux de mise en conformité avec la législation ou de vétusté et impôts qui incombent au bailleur ne doivent pas être supportés par le locataire, la loi Pinel pose le principe d’une répartition précise par le bail des charges et travaux entre bailleur et preneur.

A présent, sont réputées non écrites, bien que le contrat soit maintenu, la clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur (article 1170 C.Civil) et la clause qui, dans un contrat d’adhésion, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties (article 1171 C.Civil).

Notons aussi que, si une cause de nullité affecte une ou plusieurs clauses du contrat, la nullité du contrat sera encourue dans son intégralité seulement si ces clauses ont déterminé l’engagement d’une ou des parties et si les fins de la règle méconnue n’exigent pas leur maintien (article 1184 C.Civil).

                                                   Mis à jour le 5 décembre 2017 par l’agence éditoriale Sub Verbo
 


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