Cession Commerce

Comment évaluer le droit d'entrée ?

Par patricia
Le 02/04/2008 à 20h34

Je suis propriétaire de murs commerciaux pour l'instant à usage de station service. Je vais régler sous peu une indemnité d'éviction pour récupérer mon bien. Au nouvel acquéreur, je désire demander un droit d'entrée mais ne sais pas à quelle hauteur je peux fixer ce droit d'entrée. Je me suis renseignée auprès d'agents immobiliers cela peut varier du simple au quadruple !! Y-a-t-il une règle de calcul ? Ce local se trouve à côté de toutes sortes de commerces, en face d'un parking gratuit et dans un quartier cossu d'une grande ville universitaire?.

Gilles HITTINGER-ROUX

Avocat

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Il faut, au préalable, rappeler que l'indemnité d'éviction sera déductible de vos revenus fonciers. Le droit d'entrée que vous allez réclamer sera, quant à lui, imposable.Traditionnellement, pour éviter l'effet fiscal, les bailleurs demandent le même montant versé que ce soit pour l'indemnité d'éviction ou pour le droit d'entrée.
Cependant, le droit d'entrée est, quelque part, un loyer en capital. Si les enseignes françaises acceptent globalement le versement d'un droit d'entrée, les enseignes étrangères préfèrent payer un loyer, même majoré, afin de le déduire au niveau de leur exploitation.
Là encore, le droit d'entrée est un actif qui doit être immobilisé, sans pouvoir être amorti. En conséquence de l'ensemble de ces éléments, il s'agit pour vous d'arbitrer entre une analyse purement fiscale de vos intérêts et les intérêts de votre futur locataire et ceux de la garantie que vous entendez obtenir. En effet, le droit d'entrée, si votre contrat est bien établi, vous sera définitivement acquis.
S'agissant du calcul proprement dit, vous devez vous rapprocher des Experts judiciaires (inscrits auprès de la Cour de Cassation) pour que l'un d'eux puisse vous conseiller utilement sur le montant. Les Agents Immobilières, même s'ils connaissent parfaitement le marché, ne sont pas toujours à même de connaître toutes les conséquences juridiques d'une telle fixation.

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