Cession Commerce

Quelle sera la plus-value sur le fonds et les murs ?

Par léonie
Le 27/08/2013 à 19h41

Bonjour,

Nous avons acheté les murs d'un local commercial en SCI familiale 65000€ en janvier 2011 et créé un restaurant en SARL (à 50/50 à deux frères). Ce bien étant très prisé (en front de neige), si nous revendons dans deux ans le fonds de commerce à 250000€ et les murs à 200000€, combien allons-nous payer de plue-value sur le fonds et sur les murs ? Merci pour votre réponse. Cordialement.

Yves DESBOIS

Avocat

Email : yves.desbois@tlwk.eu

Site internet : https://www.avocat-paris-yves-desbois.fr


8, rue La Boétie 75008 Paris

Tél : 01 83 75 05 41 / Fax : 01 44 90 08 93

Paris le 4 septembre 2013,

 

 

Bonjour Léonie,

 

 

 

Premier point : PV sur la SCI familiale.

 

Chaîne de raisonnement :

  • Plus-value réalisée par les particuliers
  • Plus-value immobilière
  • Je ne vois aucun cas d’exonération  (immeuble acquis en 2011, pas d’habitation principale)
  • Calcul de la plus-value : immeuble détenu depuis moins de 5 ans → pas d’abattement pour durée détention – il faudra déduire de la plus-value brute les frais de cession : Le prix d’acquisition est majoré forfaitairement de 7.5% pour tenir compte des frais d’acquisition, mais vous pouvez retenir les frais réels.
  • Hypothèse de plus-value : 200 000e mois frais de vente 5000 moins prix d’acquisition de 65000 majoré de 7.5% soit une valeur approchée de PV de 125 000e€
  • Modalité d’imposition : la PV est taxée au taux proportionnel  de 19% + prélèvements sociaux de 15.5% + prélèvement pour PV supérieures à 50 000 : calculé au point suivant. Prendre pour l’instant un taux proportionnel de 34.5%soit un impôt de 43125
  • Taxe sur les plus-values immobilières :
  • Compte tenu de la complexité du calcul,  fait par des énarques qui n’ont jamais utilisé de fonctions mathématiques de base, je recopie ici leur tableau :

De 50 001 à 60 000

2 % PV - [(60 000 - PV) x 1/20]

De 60 001 à 100 000

2 % PV

De 100 001 à 110 000

3 % PV - [(110 000 - PV) x 1/10]

De 110 001 à 150 000

3 % PV

 

 

 

Deuxième point : PV sur le fonds de commerce.

 

Je suppose que vous vendez les titres de votre SARL et que la SARL était soumise à l’IS.

Vous serez imposé sur la PV ( approximativement 250 000€ moins le capital de départ de la SARL) au barème progressif de l’impôt sur le revenu,probablement  tranche maximum.à 45% aujourd’hui, plus élevé à venir.

 

Si vous vendez le fonds, la SARL continue d’exister et c’est la SARL qui paiera l’impôt sur la PV.

 

Comme dirait Alain Bashung, « Mes volutes partent en fumée ».

 

Bien à vous

 

 

Yves Desbois

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