Cession Commerce

A qui incombent les frais des travaux ?

Par Tonino
Le 29/05/2010 à 20h49

Bonjour,
En cours de négociation  pour un bail commercial de 9 ans. Je me pose les questions suivantes :
CONTEXTE: Le local composé de 2 parties est loué à une SCI (la propriétaire des 2 parties est également gérante à 50% de cette SCI) et pratique une activité commerciale dans la 1 première partie. La 2ème partie est inexploitée à ce jour et ne possède pas de porte d'accès en façade, uniquement une porte d'accès avec la 1ère partie. Je souhaite louer la 2ème partie en créant une porte d'accès (PC accordé).
Mes questions:
1) Cette 2ème partie n'ayant pas de porte d'accès en façade à ce jour, peut-elle être considérée comme un local commercial?
2) D'énormes travaux sont à prévoir car rien n'est aux normes (porte d'accès en façade, électricité, murs...) A qui incombent ces frais énormes?
3) Peut-on me demander un droit au bail, pas de porte alors que ce 2ème local est inexploité et ne possède pas de porte d'accès en façade?
4) Si le bail commercial concerne les 2 parties du local, comment dois je procéder : sous location...et quelles sont alors les obligations du bailleur et les riques encourus pour ma part
Par avance, merci pour vos précisions, conseils car c'est un des éléments manquants pour finaliser mon business plan.

Chantal MILLIER-LEGRAND

Avocate associée

Site internet : www.simonassocies.com

Simon Associés
61, rue de Miromesnil 75 0008 Paris

Tél : 01 53 96 20 00 / Fax : 01 53 96 20 01

Bonjour,
Vous vous proposez de louer un local qui appartient à une Société Civile Immobilière. Ce local nécessite des travaux de remise en état et la création d'un accès pour lequel un permis de construire est nécessaire.
Il convient de vérifier que le local est bien affecté à l'usage commercial auprès de la Mairie ou de la Préfecture.
Aux termes de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, une autorisation préalable au changement d'usage doit être obtenue pour occuper un local réputé à usage d'habitation, à un autre usage.
En outre, si le local est dans un immeuble en copropriété, il convient de vérifier que l'activité commerciale envisagée est autorisée et s'il y a lieu  demander les autorisations nécessaires à l'Assemblée des Copropriétaires.
En matière de bail commercial la liberté contractuelle est totale en ce qui concerne la ,possibilité pour le Bailleur de transférer sur le Preneur les travaux de mise en conformité à la règlementation.
Il faut donc négocier avec le Bailleur car le Preneur ne peut être tenu d'effectuer les travaux de mise en conformité que si le bail contient une clause expresse très précise lui en transférant la charge.
 En effet,  faute pour le Bailleur de mettre à la disposition du locataire un local apte à être utilisé pour l'usage auquel il est loué, il manque à son obligation de délivrance. 
Il faut en conséquence vérifier la régularité du caractère commercial des lieux et ensuite prévoir de façon claire les conditions et la prise en charge de la réalisation des travaux en adaptant les clauses du bail à la négociation.
De même les conditions financières sont librement décidées par l'accord des Parties et il est possible pour le Bailleur de solliciter un droit d'entrée que le locataire peut accepter ou refuser.
L'important est de connaître parfaitement la situation du local et de faire en sorte que les engagements réciproques des Parties soient énoncés clairement et sans ambiguité.

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