Cession Commerce

Comment fixer le loyer révisé ?

Par Kader
Le 10/01/2009 à 12h02

Bonjour,
Mon bail commercial 3/6/9 de 2001 arrive à échéance en janvier 2010. Le loyer de départ était de 1 800 euros HT. Il a été augmenté chaque année avec l'indice construction. Il s'élève aujourd'hui à 2 430 euros HT soit plus de 35% d'augmentation par rapport au loyer d'origine. En plus, je paie la taxe foncière du local. Mes question: *au moment du renouvellement du bail, comment fixer le loyer révisé? peut-on imposer au bailleur de déduire les charges lui incombant que j'ai payées (taxe foncières, travaux de mise au normes administratives,...) en vue de faire baisser le nouveau loyer. *comment faire concrètement pour calculer la valeur locative s'il s'avère qu'elle est plus avantageuse pour moi pour le nouveau loyer *l'indice construction a pris 10.5% au 3 trimestre 2008. Au moment du renouvellement, le bailleur est il obligé d'indexer le loyer avec l'ILC? qui est plus avantageux pour le locataire? Merci.

M. Cyrille PINEAU

Expert-comptable

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Cabinet Strego
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Bonjour,
Un bail commercial est un contrat très particulier avec des règles de Droit Commercial et des clauses particulières bien définies dans chaque cas.
Les règles en matière de renouvellement de bail sont de droit. Une vraie stratégie est à définir avec votre conseil, en fonction de vos intentions, de celles de votre propriétaire et surtout en fonction de votre loyer actuel, si celui-ci est bien "au prix du marché".
Pour répondre à vos questions :
- le nouveau loyer sera sûrement indiqué par le propriétaire lors de son accord sur le renouvellement de votre bail : il ne peut vous l'imposer si vous le contestez, mais il devra y avoir accord à un moment donné, et en solution finale, un expert sera mandaté pour fixer celui-ci. Je ne peux que vous inviter à essayer de connaître la position de votre loyer actuel par rapport au prix du marché, auprès d'agents immobiliers.
- tout le contrat reste négociable, mais je vois difficilement possible de modifier la prise en charge de la taxe foncière, ni les charges qui incombent au locataire. La négociation doit donc surtout se faire sur le montant du loyer, qui malheureusement n'est quasiment jamais revu à la baisse. Il faut surtout préciser à votre propriétaire que votre loyer est maintenant suffisamment élevé et qu'une augmentation de celui-ci pourrait mettre en péril votre maintien dans ses locaux... La crise du marché immobilier peut être un bon argument ; la donne a changé depuis 6 mois...Profitez-en.
- pour le nouvel indice ILC, il est plus favorable dans la plupart des cas ; il s'impose de droit pour les révisions 2009. Il faut bien-sûr que la nouvelle révision se fasse sur ce nouvel indice.

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