Cession Commerce

Comment se calcule le droit au bail ?

Par Sylvie
Le 06/05/2014 à 15h08

Bonjour,

Je suis en sous-location, le local est divisé en deux parties. Le locataire du bail commercial voudrait me vendre le pas de porte des deux parties car je lui en ai fait la demande. Comment se calcule le droit au bail ? Est-ce vrai que cela dépend du loyer X 36 mois, ce serait bien mais lui il en veut le double, éclairez moi svp  ? Cordialement..

Gilles HITTINGER-ROUX

Avocat

Email : g.hittinger-roux@hb-associes.com

Site internet : www.hb-associes.com

Cabinet H.B & Associés
55, avenue Kleber, 75016 Paris

Tél : 01 42 65 40 00 / Fax : 01 42 65 40 01

Chère Sylvie,

Au préalable, je pars de l'hopothèse que la sous-location est autorisée par le propriétaire des murs et dont il en a connaissance.

De plus, l'activité que vous exercez actuellement en qualité de sous-locataire répond à la clause de destination du bail.

La cession du droit au bail que vous envisagez pourrait plutôt se rappocher d'une cession de fonds de commerce dans la mesure où il s'agit de perpétuer l'activité que vous exercez actuellement.

Deux possibilités s'ouvent à vous :

1. S'il s'agit d'une cession de droit au bail, comme vous l'évoquez, le prix que vous consacrerez correspondra à la différence entre le loyer que paie aujourd'hui le locataire principal et le loyer courant habituellement payé par les autres commerçants.

Ce loyer courant s'appelle dans certains cas loyer de marché ou, dans d'autres, le loyer de la valeur locative.

En tout état de cause, la valeur du droit au bail est le delta qui existe entre ces deux loyers.

En aucun cas il pourra être fait référence au loyer payé multiplié par une durée.

Le seul élément qu'il faut retenir sur la durée corresopnd aux mois restant à courrir ou aux années par rapport à la fin du bail.

En effet, si le bail arrive à son terme, vous ne connaissez pas quel sera le nouveau loyer ; dès lors, la valeur est totalement résiduelle.

2. S'il s'agit d'une cession de fonds de commerce, traditionnellement, le montant retenu est au regard du CA réalisé sur le site.

Pendant très longtemps, les taux présentaient de larges fourchettes (entre 50 et 80 % du CA, TTC ? HT ?)

Aujourd'hui et compte tenu des décisions judiciaires, les taux se sont rapprochée et, de plus en plus, il est calculé sur des bases du TTC.

Bien à vous.

 

 

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