Cession Commerce

Comment se calcule un pas de porte ?

Par marguerite
Le 16/11/2008 à 17h28

Bonjour,
je désire acheter un commerce dont l'intitulé actuel du bail en cours -il reste six ans de bail- est:service réparation entretien et vente télévision et petit électroménager pour y installer un commerce de vente de plantes et épices. L'actuel locataire me propose de me vendre un pas de porte et le propriétaire me demande une somme de 3000€ de mutation d' activité ou de spécialisation et augmente le loyer pour le nouveau bail alors qu'il a déjà augmenté ce loyer  cette année. Comment calcule-t-on le pas de porte et que définit le changement d'activité ?merci.

Gilles HITTINGER-ROUX

Avocat

Email : g.hittinger-roux@hb-associes.com

Site internet : www.hb-associes.com

Cabinet H.B & Associés
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Tél : 01 42 65 40 00 / Fax : 01 42 65 40 01

Chère Marguerite,

Il n'existe pas de méthodologie propre pour déterminer la valeur d'un "pas de porte" ou d'un "droit d'entrée".

C'est une détermination qui est faite selon l'expression juridique "de gré à gré".

En revanche, vous pouvez déterminer une valeur qui serait égale à la valeur du droit au bail, c'est-à-dire fixer le différentiel entre le loyer aujourd'hui payé par le locataire exploitant et le prix du marché.

Ce différentiel doit être qualifié d'économie de loyer et cette économie sera calculée sur le le temps restant à courir, soit 6 ans. Sur ce différentiel, vous pourrez ainsi faire une proposition d'achat.

Plus simplement, un Agent Immobilier pourrait vous indiquer le montant du marché. A défaut, vous pouvez toujours vous rapprocher d'un Expert judiciaire qui est chargé de suivre soit la valeur du fonds de commerce en cas de cession, soit, en cas d'indemnité d'éviction, soit dans le cadre d'un renouvellement.

Bien à vous.

Gilles HITTINGER-ROUX

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