Cession Commerce

Est-il possible de changer le loyer avant la vente du fonds ?

Par Louise
Le 20/09/2010 à 18h43

Bonjour,

Je suis propriétaire bailleur d'un ensemble dans une petite ville de province à 1h30 de Paris, de 6000 habitants : - café de 98m2 - 1 appartement 37m2 - 1 appartement 81m2 dont un grenier de 44m2 - Caves de 59m2 Le loyer commercial est encadré par le décret de 1953 et s'élève à la somme dérisoire de 460€ mensuels (soit 1381€ payables trimestriellement). Des travaux d'embellissement de la rue principale, devenue semi-piètonne et de la place où une très belle fontaine gothique a été restaurée ont été réalisés en cours de bail. (le café jouit d'une ouverture avec terrasse sur la place et d'un ouverture sur la rue principale). Il s'agit de l'angle d'un hôtel particulier du 18ème siècle à toiture Mansard. Le locataire actuel nous a fait part de son désir de vendre son droit au bail (fonds de commerce).
Je voudrais savoir comment sortir de cette loi de 1953 (est-ce ce que l'on appelle le déplafonnement ?) qui fait que mon locataire pourrait vendre son fonds d'autant plus cher que loyer est faible. Il aurait somme toute raison de le faire, mais est-il possible de changer le loyer avant cette vente du fonds ? car nous ne voudrions pas repartir pour un bail de 9 ans à un tarif aussi bas! Je précise que le bail 3-6-9 se termine en juin 2013.
Je sais que nous pourrions scinder les appartements du café, mais pour l'instant, cela nous est impossible car même s'ils ne nous rapportent que très peu d'argent, le loyer serait encore moindre sans les appartements et nous sommes dans une situation financière qui ne nous permet pas ce manque. Les seules augmentations effectuées jusqu'à présent sont les augmentations légales annuelles suivant l'indice officiel.
En parallèle, est-il possible, au vu de la date de fin de bail, et en vertu des travaux effectués dans la rue et sur la place, de relever le loyer en fonction de la valeur locative. A l'avance merci, Cordialement, Louise.

Marie-Caroline CLAEYS

Avocat

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Bonjour,

La cession du fonds de commerce ne va pas vous faire repartir sur un nouveau bail de 9 ans. Le bail actuel va continuer de produire effet jusqu'en 2013.

A cette date, vous pourrez solliciter un loyer correspondant à la valeur locative, en invoquant la modification des facteurs locaux de commercialité ( et notamment les travaux dans la rue et sur la place ).

Il est cependant possible, dès aujourd'hui, d'informer l'acheteur de votre volonté d'augmenter le loyer à la fin du bail, afin éventuellement que des discussions s'ouvrent et aboutissent dès à présent, à la signature d'un nouveau bail.

Cordialement,

Marie-Caroline CLAEYS

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