Cession Commerce

Puis-je réevaluer le loyer ?

Par christian
Le 21/06/2010 à 18h01

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un local, celui-ci est loué selon un bail commercial 3/6/9. Déja renouvelé1 fois, il s'avère que le loyer très bas au départ , n'a été augmenté que selon l'indice Insee (bien en dessous des loyers actuels). L'échéance du bail arrive bientôt à expiration, puis-je reévaluer un loyer plus adapté à la conjoncture, si oui est-il libre? En cas de désaccord avec le locataire, puis-je récupérer le local et quelles sont les indemnités à fournir au locataire ? (comment sont-elles calculées, par rapport au CA du commerce ?...).
En vous remerciant pour votre réponse..

Chantal MILLIER-LEGRAND

Avocate associée

Site internet : www.simonassocies.com

Simon Associés
61, rue de Miromesnil 75 0008 Paris

Tél : 01 53 96 20 00 / Fax : 01 53 96 20 01

Bonjour,

A titre préalable il convient d'opter pour le renouvellement ou pour le refus de renouvellement avec ou sans indemnité d'éviction.

L'article L 145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le loyer doit correspondre à la valeur locative.

Toutefois, en renouvellement, l'article L 145-34 du code de commerce limite les augmentations de loyer en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux, sauf motif de déplafonnement.

Le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné en cas de modification notable d'un des éléments de la valeur locative étant précisé que la modification doit être importante et bénéficier au locataire, et doit être intervenue au cours du bail échu, soit : 

*modification des caractéristiques des locaux et améliorations
*modification de la destination des lieux
*modification  des obligations des parties et des charges
*modification des modalités de fixation du prix
*modification des facteurs locaux de commercialité

Il convient également de préciser que le plafonnement est exclu en raison de la durée du bail
- durée contractuelle supérieure à 9 ans
- durée effective supérieure à 12 ans


Attention, le bailleur pour obtenir une modification du prix du bail doit délivrer un congé avec offre de renouvellement dans lequel il fera connaître le loyer qu'il propose.

A défaut d'accord des Parties sur le prix du bail en renouvellement il est prévu une procédure de fixation judiciaire et c'est le juge qui se prononcera généralement après expertise.

Bien évidemment un accord des Parties sur le montant des loyers est toujours possible en cours de procédure.


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