Cession Commerce

Quels sont les risques d'un bail en fin de vie ?

Par atlantic33
Le 03/05/2009 à 11h48

Bonjour,
J'ai signé un sous-seing devant notaire pour l'achat d'un petit restaurant (50 000€). L'acte doit intervenir le 11 mai. La commune est propriétaire des murs.Le bail 3/6/9 se termine en novembre 2010 (restaurant + logement de fonction au dessus). Nous avons demandé à repartir sur un nouveau bail mais la mairesse n'est pas d'accord. Elle veut que nous gardions le bail en cours. Ce restaurant a été créé par les vendeurs dans un bâtiment donné à la commune et entièrement rénové par la commune (100 000€). Dans cette transation, la commune ne récupère donc RIEN et se sent lésée au vu des investissements effectués. Si nous signons en l'état actuel : la commune peut-elle en novembre 2010, ne pas renouveler le bail 3/6/9 et nous faire perdre notre fonds de commerce ? Faire un nouveau bail avec droit d'entrée et loyer augmenté (doublement ou triplement) ? Quels sont les risques d'un bail en fin de vie pour l'acheteur du fonds ? Merci par avance, cordialement.

Gilles HITTINGER-ROUX

Avocat

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Bonjour,

Sur votre première interrogation, la Commune, si elle entend mettre un terme à votre bail en 2010 et si vous exercez la même activité que votre prédécesseur, elle sera redevable d'une indemnité d'éviction à votre profit qui devrait être égale plus ou moins au prix que vous venez de payer à votre vendeur, dans la mesure ou entre 2009 et 2010, il ne se passera pas grand chose.

Sur votre seconde interrogation, effectivement, la Commune peut demander un loyer au prix du marché si vous signez un nouveau bail.

Il serait compliqué pour la Commune de vous réclamer un droit d'entrée uniquement pour la comptabilité publique.

Sur votre dernière interrogation, d'une manière générale, lorsqu'on achète un fonds de commerce, alors que le bail va prendre échéanced rapidement, vous risquez, dans le meilleur des cas, à voir votre loyer augmenter en fonction de la valeur locative, encore faut-il que le propriétaire démontre que le bail peut être déplafonné (loyer augmenté selon les loyers payés dans l'environnement) ou même vous pouvez vous retrouver avec un refus de renouvellement et une indemnité d'éviction, ce qui correspondra vraisemblablement à ce que vous aurez payé au titre de l'acquistion.

Bien à vous.

Gilles HITTINGER-ROUX

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