Cession Commerce

Qui, du bailleur ou du locataire, doit proposer l'indemnité d'éviction ?

Par Jean-Pierre DEBROUSSE
Le 13/07/2018 à 16h10

Bonjour,

Suite à notre demande de renouvellement de notre dernier bail commercial à son échéance de 9 ans (bail initial renouvelé depuis 36 ans), le bailleur nous notifie aujourd'hui son refus.
1 - Qui du bailleur ou du locataire doit effectuer en premier sa proposition (à discuter amiablement ou judiciairement) d'indemnité d'éviction, respectant le délai de 2 ans du congé ?
2 - Nous exerçons notre droit de nous maintenir dans les lieux jusqu'au parfait paiement de l'indemnité d'éviction qui devrait suivre l'accord (amiable voire judiciaire) entre le bailleur et nous-mêmes sur son montant.
En contrepartie de ce maintien dans les lieux, nous restons redevables d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet du congé.
Qui détermine du bailleur ou de l'occupant le montant de l'indemnité d'occupation ? Comment est elle fixée par rapport à la valeur locative / Reprend elle systématiquement le montant du loyer antérieur ? Est ce que l'occupant (que nous sommes) peut parallèlement saisir le tribunal (Juge des loyers) en révision de la valeur locative >> à la baisse << par suite de dégradations avérées des locaux précédemment loués ?
Est ce que l'indemnité d'occupation est passible de la TVA ? Y a t-il un abattement pour précarité des droits de l'ancien locataire (10% ou plus) à appliquer ?
Nous vous remercions infiniment par avance pour toutes ces précisions.
Bien à vous..

Gilles HITTINGER-ROUX

Avocat

Email : g.hittinger-roux@hb-associes.com

Site internet : www.hb-associes.com

Cabinet H.B & Associés
55, avenue Kleber, 75016 Paris

Tél : 01 42 65 40 00 / Fax : 01 42 65 40 01

Cher Monsieur,

Je vois que vous maîtrisez plutôt bien les différents sujets. S'agissant des indemnités d'éviction, il faut nécessairement vous faire accompagner par un Avocat. Dans le cadre de ces échanges, il est possible de rappeler les points suivants :
- vous avez un délai de 2 ans pour saisir la juridiction ; à défaut, vous perdez tout droit à indemnité d'éviction. C'est donc essentiel de saisir, dans les meilleurs délais, le TGI.
- vous pouvez vous maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de ladite indemnité, soit après le mois du rendu de la décision de la Cour d'Appel. - l'indemnité d'occupation dont vous êtes redevable du fait du maintien dans les lieux ne vous sera réclamée qu'en compensation de l'indemnité d'éviction.
En d'autres termes, les Juges ne modifient pas le loyer à ce jour payé (sauf cas exceptionnel), mais le loyer devient une indemnité d'occupation.
- s'agissant de la précarité, effectivement les juridictions retiennent un taux au regard de l'indemnité d'occupation. Dans des cas exceptionnels, il peut être de 30 % ; habituellement, il est de 10 %.
- enfin, au regard de la TVA, les Magistrats des juridictions administratives considèrent qu'il n'y a pas de TVA sur l'indemnité d'éviction. Il faut cependant se tenir bien à jour car la TVA et les baux commerciaux ne font pas bon ménage. Nous avons des soucis sur les franchises de loyers et la TVA. De la même manière, les résiliations amiables peuvent faire l'objet, selon les inspirations de certains services de vérification, d'une TVA. Bon courage

Ces pages pourraient vous intéresser :

Réactions des internautes

Participer à la discussion

>Actualité
Magazine l'argus des commerces et des entreprises