L’immobilier de commerces a connu des jours meilleurs. Certes, il a attiré près de 4,4 milliards d’euros d’investissements après plusieurs années de baisse. Mais c’est 8 % de moins que les moyennes des 4 dernières années. Et « l’horizon ne se dégagera pas avant 2020 », pronostiquent les experts de Xerfi-Precepta, qui viennent de consacrer une étude sur ce sujet.

Décrue des investissements

Déjà, le premier trimestre 2019 s’est soldé par une décrue des investissements. Et promoteurs et gestionnaires vont devoir composer avec la loi Elan, qui durcit le contrôle des élus et de l’administration sur le commerce de périphérie au profit des centres-villes, en quête d’un second souffle. Cette loi vient s’ajouter à un arsenal législatif, qui a déjà complexifié le montage de projets de construction et d’extension de centres commerciaux.

Toutefois, les investissements dans l’immobilier devraient continuer de croître à raison de 3,5 % par an en moyenne d’ici 2023 pour atteindre 5,2 milliards d’euros, d’après les prévisions des experts de Xerfi-Precepta.

Entre les mutations des pratiques de consommation et les exigences de rentabilité des enseignes, les acteurs n’ont pas non plus été épargnés ces dernières années. A tel point que les surfaces autorisées et commencées vont encore se contracter d’ici 2022. Malgré tout, plus de 400 000 m² sont potentiellement livrables dès 2019. Quelques créations vont gonfler les volumes (Lillenium à Lille, Neyrpic près de Grenoble). Mais ce sont essentiellement les opérations d’extension et de rénovation, qui animeront le marché (Créteil Soleil, Cap 3000, Trois Fontaines…)

Gagnants et perdants

Qui seront les gagnants et les perdants ? Les auteurs de l’étude ont identifié 4 grandes catégories d’opérateurs, les mieux placés pour tirer parti des évolutions en cours d’ici 5 à 10 ans : les grosses foncières qui exploitent les super centres commerciaux régionaux et les grandes artères commerçantes des grandes villes, les groupes diversifiés en termes d’actifs gérés et de métiers, les entreprises spécialisées dans les murs commerciaux de centre-ville, enfin les sociétés de service et de conseil.

En revanche, deux types d’acteurs risquent de faire les frais de cette évolution : les foncières des GSA et dans une moindre mesure les spécialistes des retail parks.

Selon Xerfi, au final, le marché de l’immobilier de commerces va se bipolariser, entre, d’un côté, des sites anciens en perte de vitesse, et de l’autre, des lieux et formats plus résilients, qui concentreront l’attention des promoteurs et des investisseurs.