Le choix de l’emplacement va conditionner la réussite de votre commerce. Cette décision nécessite une étude approfondie de l’environnement dans lequel va évoluer votre point de vente. A mettre en perspective avec votre activité bien sur.
Vous souhaitez créer ou reprendre un commerce ?  Le choix de son emplacement va s’avérer un acte fondamental, car il sera un facteur essentiel de réussite. Si l’adage 1) l’emplacement, 2) l’emplacement, 3) l’emplacement  est toujours d’actualité, le commerçant devra s’interroger également sur d’autres paramètres comme la nature des flux, leur densité et l’environnement de la boutique.
Sachant que vous n’aurez pas le droit à l’erreur : la signature d’un bail commercial vous engage pour une période de 3 ans et vous devez prendre conscience qu’il sera difficile de corriger le manque d’attractivité d’un local.
Certains professionnels vont même jusqu’à dire qu’un mauvais commerçant réussira mieux sur un bon emplacement qu’un bon commerçant sur un mauvais emplacement…C’est dire !
 

C’est l’activité de votre commerce qui va déterminer le choix de l’emplacement. Selon sa nature, il sera préférable d’être situé en cœur de ville, ou bien dans un quartier, un centre commercial ou carrément en périphérie. Pour certains types de commerce, tels des boutiques spécialisées (librairies, antiquaires, alimentation bio…)  les consommateurs accepteront de se déplacer alors que pour d’autres (prêt-à-porter, loisirs) il sera conseillé d’être sur des axes numéro 1. C’est ainsi que l’on distingue en effet  les commerce de destination,  pour lesquels les consommateurs sont prêts à effectuer une visite spécifique et les commerce de flux, qui se basent principalement sur le prix. Ainsi pour un hard-discounter, dont le positionnement est de vendre des produits le moins cher  possible, son intérêt sera d’être situé sur un axe de flux afin de capter une clientèle suffisante. « Avoir un commerce dans un endroit où il y a du passage, c’est toujours mieux », affirme Jean-Pierre Lehmann, président de la Fédération nationale des centres-villes (FNCV). Mais par exemple pour un restaurant, il n’est pas obligatoire d’être implanté sur les emplacements n° 1, car les clients peuvent accepter de marcher 500 mètres de plus pour s’y rendre.
De même,  être dans le sillage de commerces dits locomotives, tels la Fnac ou Monoprix, peut apporter une opportunité de clientèle. Le commerçant devra regarder aussi s’il y a dans sa zone proche de lieux drainant du public : mairie, écoles, poste, site touristique…à condition d’être attentif au sens du flux des passants. « Par exemple, l’attractivité d’une boutique située juste derrière la mairie n’a rien à voir avec celle située devant ! », tient à souligner l’APCE (Agence pour la création d’entreprises).

Dans le choix de son emplacement, l’environnement marchand constitue un critère important. Il est préférable que les commerces proches du local, que vous convoitez, soient en cohérence avec l’activité projetée. En effet, plusieurs boutiques de même nature ou d’offres complémentaires créent une attraction de clientèle. « Par exemple, ouvrir une boutique de mode féminine dans une rue où il n’y a aucun magasin d’équipement de la personne, coincée  entre un magasin de vins fins et une marbrerie d’articles funéraires, ne présente pas les conditions idéales pour réussir », indique l’APCE. En revanche, regrouper prêt-à-porter et parfumerie permettra d’exploiter le phénomène du « lèche-vitrine ». Ce principe vaut également pour les commerces de bouche, qui auront tout intérêt à se regrouper. Par exemple, un fromager devra être situé à côté d’un boulanger, d’un boucher ou d’un caviste.
On considère généralement qu’il est rentable de s’installer près d’un concurrent, tant qu’il reste de la place sur un marché. Se rapprocher de ses confrères permet de se placer dans un axe de flux principal. Celui-ci pouvant être réduit de moitié si les différents commerces exerçant la même activité se séparent. En revanche, il faut faire attention, ce principe n’est valable que si le marché est suffisant. Dans le cas contraire, le risque est d’empiéter sur les activités des autres marchands.

C’est dans l’idée d’exploiter les zones où il y a du passage, que se sont développés depuis quelques années les commerces dans les gares. « On parle beaucoup des commerces situés près des lieux de transport mais attention, il faut se méfier de l’eldorado », souligne Caroline Rigaud, directrice des études chez Procos, la fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé. Selon des études menées sur les gares il y a deux ans, mis à part les très grandes gares parisiennes (comme celle de Saint-Lazare, rénovée il y an, pour accueillir un grand nombre de commerces) et celles de quelques grandes villes de province, les résultats escomptés ne sont pas toujours à la hauteur. « On ne peut pas dupliquer ce concept partout », ajoute-t-elle. Explications : les voyageurs sont pressés et n’ont pas forcement du temps à consacrer à leurs achats. Par ailleurs, peu de gares sont en mesure d’accueillir des magasins et le droit au bail y est différent (il ne s’agit pas d’un droit commercial classique).
Dans le même ordre d’idées, les stations-services situées sur les autoroutes, lieu de flux par excellence, peuvent devenir également des lieux accueillant des magasins. Les stades sportifs pourraient devenir aussi de nouveaux lieux d’implantation de commerces. « Pour l’instant, ce n’est pas encore probant », souligne Caroline Rigaud (Procos). Par exemple à Marseille, la rénovation du Stade Vélodrome, en vue notamment de l’accueil de l’Euro 2016  va donner lieu à la création d’un véritable projet urbain. Commerces, hôtels, bureaux, logements trouveront place aux abords de l’enceinte marseillaise. Ce projet est susceptible de pouvoir accueillir 400 000 visiteurs par an, en dehors des matches de l’OM.
« Il est normal qu’on imagine de nouveaux lieux de consommation. Tout en réfléchissant à des endroits inédits, il faut cependant conserver les fondamentaux  », commente Caroline Rigaud.

Pour certains comme Jean-Pierre Lehmann (FNCV), « L’accessibilité du commerce sera plus prioritaire que son emplacement ». En effet, il est parfois difficile d’accéder aux centres-villes et de s’y garer. Du coup, on assiste au développement de zones en semi-périphéries (entre le centre et la périphérie), qui se déploient par exemple autour d’un cinéma de quartier. Un phénomène qui peut entraîner petit à petit la désertification des centres-villes.
A ce sujet, Jean-Pierre Lehmann s’insurge contre les collectivités locales qui misent tout sur le développement des  transports en commun, au détriment de la voiture. « Ceux-ci ne remplaceront jamais la voiture, c’est une erreur de vouloir la bannir des villes. Ce n’est pas demain que les gens vont arrêter d’utiliser leur véhicule », estime-t-il.
Avant de porter son choix sur un local, le commerçant devra faire sa propre étude de marché et dans un premier temps passer du temps sur le terrain. Pour cela, il devra observer la situation de la boutique, les flux autour, interroger les chalands, noter ses observations et bien réfléchir pour prendre sa décision.
Il est par ailleurs conseillé de se renseigner sur les projets pouvant faire évoluer la zone. Par exemple si une nouvelle ligne de tramway ou d’un autre transport en commun est prévue, cela peut modifier fortement la commercialité de la ville. De même, des projets d’urbanisme, une modification du sens de circulation des véhicules, la création de zones piétonnes… peuvent fortement changer la physionomie d’un quartier. Ce sera la même chose pour les implantations commerciales : y-a-t-il des projets prévus, des cessions d’activité en cours ou encore des restructurations ou transferts d’établissements ?
Afin d’éviter les déconvenues, il est important de rencontrer préalablement les services concernés des collectivités territoriales (mairies, …).
Mais il faut bien avoir conscience qu’au delà de l’emplacement physique, la montée en puissance d’Internet et le développement du e-commerce constituent une vraie révolution et sont en train de modifier en profondeur les approches traditionnelles du métier de commerçant.
 

La concurrence, c’est bien mais il est possible aussi de s’en protéger surtout quand elle peut provenir de son vendeur. Ainsi l’avocat Jérôme Pétrignet, fondateur du cabinet Legister conseille de s’assurer que le vendeur ne va pas exercer la même activité dans le quartier en prévoyant dans le contrat de cession une clause de non concurrence à la charge du vendeur, lorsque celui-ci est toujours en activité. « Il est possible de prévoir une limite géographique et temporelle (souvent de 2 ans) à l’exercice de son activité, ce sera vraiment une affaire de négociation au cas par cas », conseille l’avocat, sachant que la cette clause ne doit pas empêcher le cédant de la pratiquer. En fait, il s’agit de prévoir les différents cas de figures et d’éviter une concurrence directe ou indirecte, c’est-à-dire via une société ou un partenariat.
« Au dernier étage de la fusée, on peut prévoir des compensations financières s’il y a concurrence illicite. En cas d’infractions à la clause, on peut fixer des indemnisations », ajoute Jérôme Pétrignet.
Autre cas de figure : quand un propriétaire possède plusieurs commerces dans un immeuble, celui-ci peut s’engager à accorder une exclusivité à un locataire. Mais par rapport aux autres, il ne peut pas les obliger à respecter cette clause. Si d’aventure, un autre locataire se lance sur le même créneau, le premier locataire qui avait demandé l’exclusivité peut demander un dédommagement au propriétaire. Mais on ne peut obliger les autres locataires à respecter cette clause d’exclusivité…
« Quand on veut un emplacement, il faut essayer d’être le moins concurrencé possible », en conclut l’avocat.
 

Les axes qui génèrent le plus de flux sont devenus difficilement accessibles pour les indépendants. Pourtant un certain nombre de mesures essaient de les protéger et de canaliser l’évolution des loyers.
« Aujourd’hui les indépendants ne peuvent plus se payer des valeurs locatives sur les emplacements numéro 1, et ce dans toute la France », affirme Chris Igwé, directeur du département retail chez CBRE (CB Richard Ellis). Pour le conseil en immobilier d’entreprises, les valeurs locatives sur ces axes s’élèvent  entre 1 700 et 2200 euros le m² par an. Difficile pour les indépendants de se maintenir sur ce type d’emplacement avec de tels tarifs, sachant que les bailleurs demandent des cautions bancaires au-delà des 3 mois de loyers d’avance…Autre phénomène constaté par Chris Igwé : « les baux de six ans fermes se développent de plus en plus ». Cette pratique va certes rassurer le bailleur mais va être plus difficile à supporter pour les locataires et entrainer un risque pour ceux-ci.
Sur ces emplacements n° 1, qui génèrent le plus de flux, on va trouver essentiellement des grandes enseignes internationales et nationales, celles-ci occupant également les n°1 bis mais aussi des banques. Il s’agit donc de structures qui disposent d’une solde assise financière.
Compte-tenu de ces différents éléments, les indépendants  vont être obligés de s’installer sur les emplacements n° 1 bis et n°2.  Ce qui convient bien à certaines activités, comme les fleuristes, les fromagers, la restauration, qui sont plutôt des concepts de destination.
« Un bon centre-ville ce sont aussi des bons indépendants. Cela donne une idée de la qualité du tissu commercial », déplore Caroline Rigaud, directrice des études chez Procos, la fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé.
Même si ces axes numéro 1 souffrent un petit peu, notamment lorsqu’il y a des travaux pour développer les transports en commun (bus, tramways…), les loyers restent très élevés dans ces rues même s’ils ont tendance à se tasser.
Dans 99 % des cas, il n’y a pas d’emplacements vides. Alors que dans les rues n° 2 et n°3, il y a une rotation plus importante et des locaux qui peuvent rester vacants. Ce phénomène se renforce avec une conjoncture difficile.

Pour préserver les équilibres commerciaux et les valeurs foncières, les législateurs et les collectivités locales ont les commandes. Avec notamment le droit de préemption ouvert aux communes lors de la cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux, appliqué depuis décembre 2007. « Ce droit de préemption existe mais il faut le simplifier », estime Caroline Rigaud (Procos). En effet, depuis sa mise en application, peu de communes l’ont réellement mis en pratique.
Certaines collectivités comme Toulouse ou Nantes essaient de réglementer les implantations commerciales. Ainsi ces deux villes ont mis en place des dispositifs pour canaliser l’accès des banques aux emplacements commerciaux. « Mais attention, prévient-elle, il faut réglementer mais ne pas empêcher la créativité. Si l’on met trop de barrières à l’entrée, cela risque de brider le renouvellement des commerces, le déploiement de nouveaux concepts »
Reste à savoir comment vont évoluer les différentes formes de commerce compte-tenu du contexte économique difficile. « L’année 2012 n’a pas été si terrible », estime Chris Igwé (CB Richard Ellis). Le sport, la santé/beauté, ont tiré leur épingle du jeu, de même que les grands magasins parisiens qui continuent à bénéficier d’une manne touristique. Le prêt-à-porter milieu de gamme et mass market risque de souffrir. « Le problème de ces enseignes est qu’il n’y a plus de différentiation entre elles, elles offrent plus ou moins la même chose », estime le conseil en immobilier. Si leur chiffre d’affaires continue de baisser, il pourrait y avoir un certain nombre d’emplacements à céder.
L’année 2013 va continuer à être compliquée…Jusque là, la France a été épargnée par des faillites importantes et le pouvoir d’achat des consommateurs s’est à peu près maintenu…Mais la situation est précaire avec en toile de fond Internet et les achats en ligne, qui modifient  en profondeur l’approche du commerce.

« Nous militons pour que l’ILC (indice des loyers commerciaux) soit généralisé », assure Caroline Rigaud, directrice des études chez Procos, la fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé. Défini dans le cadre de la LME (Loi de modernisation de l’économie) du 4 août 2008, celui-ci s’applique désormais dans les grands centres commerciaux. « Les bailleurs nous ont suivi », ajoute Hélène Rigaud. En centre-ville, l’ILC n’est appliqué que dans 25 % des cas. Et seulement 10 % des indépendants sont assujettis à cet indice. Explication : les propriétaires ne sont pas forcément des institutionnels, mais il s’agit plutôt d’une myriade de petits propriétaires privés, qui soient n’ont pas connaissance du nouvel indice, soient n’ont pas forcément intérêt à l’appliquer. L’ILC augmentant deux fois moins vite que L’ICC (Indice du coût de la construction), qui lui avait cru de 40 % entre 2000 et 2008. Ce sont ainsi les commerces les plus fragilisés, qui ne peuvent bénéficier de ce nouvel indice. Afin de maintenir un commerce de détail dynamique et innovant, la fédération défend le principe d’un ILC obligatoire.