Le choix de l’emplacement est une décision, qui doit être mûrement réfléchie car elle conditionnera pour l’essentiel la réussite ou l’échec du projet. Pour cela, vous devrez procéder à étude approfondie de l’environnement dans lequel va évoluer votre point de vente.
 
Vous allez reprendre ou  créer un nouveau commerce, le choix de l’emplacement est sans nul doute une des phases clés de votre démarche. Il s’agit en effet de trouver un local, vérifier son adéquation avec l’activité et la clientèle ciblée, valider son emplacement par une étude de marché, l’évaluer, en négocier les conditions et s’assurer que votre loyer ne mettra pas votre rentabilité en danger…
En effet, vous ne devez pas vous tromper : la signature du bail commercial vous engage pour trois ans et il sera très difficile de corriger le manque d’attractivité d’un local.

Apprécier sa valeur commerciale est souvent un exercice délicat. «  La meilleure façon de réaliser cette approche sera de commencer par un travail de quelques heures sur le terrain », conseille l’APCE (Agence pour la création d’entreprises). Rien de tel que l’observation personnelle, le repérage et le questionnement de quelques personnes « stratégiques » pour se faire une idée de l’intérêt commercial du local.

Si ces premiers éléments recueillis vous apparaissent favorables, vous devrez poursuivre cette démarche pour obtenir le maximum d’informations possible. Ce qui peut prendre quelques jours, voire plus…Dans le cadre de cette collecte de données sur l’environnement commercial, vous devrez consulter les services économiques de la mairie, de la Chambre de commerce et d’industrie (CCI), et de la Chambre de métiers et de l’artisanat. Afin de voir s’il y a des projets qui peuvent faire évoluer la zone. Par exemple, s’il y a un projet d’urbanisme, la mise en circulation d’un tramway, une modification du sens de circulation des véhicules, ou la création de zones piétonnes…

Par exemple à Dijon, l’arrivée du tramway en 2012 a fortement modifié les habitudes de circulation et les flux piétons. Par exemple, la rue des Godrans, qui comportait des cellules commerciales vides, sort gagnante de ces déplacements de flux. En revanche, la rue du Bourg, auparavant rue numéro un avec des enseignes nationales, subit une baisse de fréquentation et un certain nombre de commerces sont à vendre dans cette artère. Ainsi la partie nord du centre-ville se réanime tandis que la partie sud connaît des difficultés. A cela s’ajoute la rénovation et l’extension du centre commercial la Toison d’Or,  où l’on peut se rendre désormais en tramway, ainsi  que l’agrandissement de la zone  périphérique de Quetigny. Tous ces changements ont entraîné un repositionnement des flux et des commerces. Du coup, les acteurs économiques de la cité bourguignonne mènent une politique active pour préserver le centre-ville.

De même, vous devrez vous renseigner pour savoir s’il y a des implantations commerciales prévues, des cessions d’activité ou des restructurations.
Il sera conseillé également de consulter le syndicat professionnel concerné par la future activité, s’il en existe un mais aussi les données économiques publiées par l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques), qui aideront à brosser le contexte dans lequel s’inscrit le projet.
Cette décision doit être suffisamment mûrie, car elle conditionnera pour l’essentiel la réussite ou l’échec du projet.

Quels sont les critères à prendre en compte pour bien choisir son emplacement ? « L’accessibilité, la visibilité et les flux, qui sont considérés comme les plus importants aujourd’hui », précise Alexandre de Lapisse, responsable des études de Procos, la fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé.

En ce qui concerne l’accessibilité, le commerçant devra regarder l’influence de la circulation, du stationnement, des transports en commun sur l’attractivité commerciale du local. « On pense souvent au parking, mais tout dépend du type de commerce. Si l’on vend du pain, ce n’est pas indispensable d’en avoir un », estime le responsable des études de Procos. En revanche, il faut bien s’assurer que le commerce est proche d’une zone d’habitation, de chalandise… « Les consommateurs veulent des lieux faciles d’accès avec du stationnement gratuit », appuie Mickaël Intins, directeur retail Ile-de-France chez CBRE.

La possibilité de stationner c’est le point fort de l’institut de beauté, Mon Bio Ty Bar, repris par Lauriane Domain dans la banlieue nantaise. Situé, juste à côté de la rue principale, et à proximité d’un coiffeur, il bénéficie d’un bon emplacement avec des places de parking gratuites.

Deuxième critère : la visibilité. Le porteur de projet  doit s’assurer qu’il y a des personnes qui passent bien devant le commerce, que celui-ci ressort bien de son environnement. Par exemple, un commerce avec une vitrine en angle aura une double chance d’être vu. «  Ces boutiques sont plus prisés mais elles sont aussi plus chères », commente Alexandre de Lapisse (Procos). C’est le cas de Maud Puente Garcia, qui a repris à Villeurbanne un magasin de fleurs, avec une surface de vente importante et un angle, donc visible des deux côtés. En revanche, il est difficile de stationner pour y accéder.
Ces locaux en angle, qui étaient autrefois occupés par des commerces d’alimentation ou des brasseries, le sont aujourd’hui par des banques. « C’est symptomatique mais ce phénomène a un effet pervers car ce type d’établissement nuit à l’attractivité de la zone, étant généralement fermés le samedi après-midi », ajoute le responsable des études de Procos.

Le critère qui semble capital aujourd’hui dans le choix de son emplacement, ce sont les flux, c’est à dire quelle est l’intensité du passage devant le local.
Pour  certains types de commerce comme une boulangerie ou une pizzeria, il sera conseillé d’être sur le flux-domicile-travail. Que ce soit sur le trajet voiture, à proximité d’une gare, d’un arrêt de tramway…Les lieux des flux recherchés sont ceux situés sur les trajets quotidiens.

Afin d’y accéder, cela peut impliquer, pour une boulangerie, de sortir du centre-ville (où il y a moins de passage) et de s’installer dans les faubourgs, devenus passants. Idem pour une pharmacie, qui peut aussi quitter le cœur de ville, pour s’implanter sur des axes, qui accueillent les voitures. « Ces commerces recréent ce qu’ils ont perdu, l’accessibilité et la visibilité. Il s’agit d’une tendance que l’on observe depuis quelques années », ajoute-t-il.
Révélateur des nouvelles tendances : cette boulangerie, dénommée « Comme à la maison », qui s’est installée dans une zone artisanale en proche banlieue d’Annecy, et non dans le centre-ville, en raison du coût des loyers. Du coup, elle peut profiter d’un vaste local de 350 m², et les clients peuvent stationner sans problème devant le point de vente.

Mais pour d’autres types de commerces, l’implantation peut être différente. Par exemple, pour une boutique de prêt-à-porter, il est conseillé d’être situé en centre-ville, au milieu d’une « offre shopping ». Cela peut être intéressant de figurer à côté de grandes enseignes dites « locomotive », telles qu’H &M, Monoprix, Galeries Lafayette…La Fnac est considérée également comme une locomotive et peut apporter, si le commerce est bien situé par rapport à elle, une opportunité de clientèle. L’important est d’aller chercher cette concentration, et d’être avec ses concurrents.

Lorsque vous êtes situés à côté d’eux, il convient d’analyser l’étendue de leur gamme, leur niveau de qualité et de prix, leurs horaires d’ouverture, leur accueil et compétence et les services spécifiques proposés en plus à leur clientèle…Tout en s’assurant de votre visibilité sur le chemin des chalands qui veulent faire du shopping..
Pour les commerces de bouche, il leur est conseillé d’être regroupés dans la même zone : boucherie, fromagerie, primeur, vin, épicerie fine.

Pour capter les flux, de nouveaux lieux de commerces prennent leur essor. Par exemple les gares qui proposent des services de proximité (telles que pharmacies et restauration rapide). « Pour l’instant, sous-exploitées, elles ont un potentiel énorme », estime Mickaël Intins (CBRE).

Dans la capitale, la situation s’avère contrastée en matière d’immobilier commercial, avec deux marchés en un seul.
D’un côté, on trouve les rues numéro un dite « prime ». « Elles  ne connaissent pas la crise, elles sont toujours très recherchées, et leur valeur continue d’augmenter », indique Mickaël Intins, directeur retail Ile-de-France chez CBRE. Elles représentent environ une dizaine d’artères, telles que les Champs-Elysées, la rue Saint-Honoré, le quartier du Marais, du Châtelet…

De l’autre, le second marché, qui comprend les rues 1 bis ou rues n° 2. « Dans ces rues, il y a quelques locaux vacants, et les négociations sont possibles », commente-t-il. Dans certaines d’entre elles, les bailleurs mettent plus de temps à trouver des locataires, du coup les emplacements sont moins chers qu’avant, ce qui offre des opportunités pour les commerces. Certains avantages commerciaux peuvent être consentis comme une négociation de franchise de loyers, ou une progressivité du loyer…

« Il faut penser aussi aux emplacements dits « malins », que sont les premières rues perpendiculaires, que l’on voit d’une place ou d’une sortie de métro. Ils bénéficient d’une bonne visibilité », conseille le spécialiste en immobilier.
Parmi les secteurs qui se développent bien à Paris, figurent l’alimentaire (bio ou traditionnel) sur des surfaces comprises entre 200 et 400 m², le fitness, surtout dans des lieux atypiques comme des anciens bureaux ou anciens entrepôts…

« Le marché y est très dynamique », poursuit Mickaël Intins. Et compte-tenu d’une situation économique plus compliquée et des chiffres d’affaires plus difficiles à atteindre, les relations entre bailleurs et locataires se sont rééquilibrées…

Avec la crise économique, la situation a évolué : beaucoup de locaux sont à vendre et des négociations sont possibles avec le bailleur. Cependant, la vacance commerciale prend de l’ampleur, notamment dans les petites et moyennes unités urbaines.
 
« Les indépendants ont leur carte à jouer, compte-tenu de la vacance commerciale. C’est le moment d’être commerçant. Les conditions locatives sont bien meilleures qu’il y a trois ans », déclare avec optimisme Gilles Hittinger-Roux, avocat chez H.B & Associés, spécialiste des baux commerciaux. Pour lui, la crise a provoqué des opportunités : il y a beaucoup de locaux à vendre et les prix de cession des boutiques ont baissé. Il est même possible dans certains cas d’avoir un accompagnement de son bailleur, ce qui n’était pas envisageable  auparavant.

D’autant qu’un peu plus d’un an après l’adoption de la Loi Pinel, promulguée le 18 juin 2014, le scénario catastrophe, prédit par certains, ne s’est pas produit. « Tous les Cassandre se sont trompés », ajoute l’avocat. Avec l’état des lieux obligatoire et l’inventaire précis des charges locatives, clarifiant la répartition entre le bailleur et le preneur, ce dernier sait bien mieux  dans quel contexte  il s’engage. Même si l’observe toujours un transfert de charges aux dépens du locataire.

Autre évolution : la généralisation de l’ILC (Indice des loyers commerciaux), indice de référence pour le calcul des loyers, devenu obligatoire depuis cette loi,  qui s’appliquerait  désormais à 98 %. « Lors du renouvellement du contrat de bail, le commerçant doit vérifier que c’est bien l’ILC qui s’applique et non plus l’ICC (Indice du coût de la construction) », recommande Gilles Hittinger-Roux.

Par ailleurs, l’avocat constate la disparition des « droits d’entrée » (ou encore appelés pas de porte) dans certaines rues. « Il y a un retour à la normalité, le loyer reprend sa place initiale», estime-t-il.  La crise économique a permis de donner plus de souplesse dans la négociation. « Les engagements sont moins lourds au moment de la prise à bail, les droits d’entrée sont moins élevés », ajoute-t-il. Si l’on a un bon produit à proposer et les garanties financières suffisantes, c’est le moment d’ouvrir son commerce.

Cependant, malgré ces points positifs, rares sont les rues où l’on n’observe pas de vacance commerciale ….Celle-ci a connu une forte évolution ces dernières années,  surtout dans les petites villes. Selon les chiffres de Procos, dans les unités urbaines de moins de 50 000 habitants, le taux de vacance était de 6 % en 2001, il est passé à 9,3 % en 2015. A contrario, dans les villes de plus de 500 000 habitants, il était de 8 % en 2011, il est à 6,8 % aujourd’hui. « Il y a concentration des commerces dans les grandes agglomérations, qui sont toujours plus attractives », indique Alexandre de Lapisse, directeur des études de Procos.  En revanche,  on observe une baisse de l’activité commerciale dans les villes secondaires. Souvent la suite logique de la désindustrialisation et /ou de fermeture de services publics.

Mais il y aussi des petites villes de petite taille, qui résistent, comme des communes touristiques, balnéaires.  A condition qu’elles aient une attractivité autre que marchande.  Par exemple, la Rochelle, où il y a beaucoup de commerces, qui fonctionnent très bien. Ou encore Enghien, une ville de 10 000 habitants avec plus de 300 commerces dans le centre-ville. Dotée d’un casino, la commune du Val d’Oise arrive à attirer une clientèle extérieure.

Ces mouvements s’inscrivent dans une tendance générale de diminution du nombre de commerces en France. En 1920, on dénombrait 1,5 million de boutiques, aujourd’hui elles sont au nombre de 850 000, ce qui fait une perte de la moitié d’entre elles en 100 ans. Dans le même temps, la population a cru de 50 %.  Autre phénomène : il y a eu report de l’activité commerciale vers la périphérie depuis plusieurs décennies. Selon les dernières statistique, la fréquentation de ces centres commerciaux est en baisse. En revanche, celles des PAC (Par d’activité commerciale) est en croissance, au détriment des centres-villes. Certaines collectivités locales essaient de rectifier le tir en tentant de rééquilibrer cœur de ville et périphérie.  Des efforts qui demandent des moyens et une vraie volonté politique.

Les centres-villes restent au cœur des attentes des magasins, qui veulent se déployer. Comme le conseille Mickaël Intins, directeur retail Ile-de-France chez CBRE : « Si l’on veut démarrer un concept, il faut d’abord privilégier les cœurs de ville. Après on peut poursuivre son développement dans les galeries et des centre commerciaux ». Sachant que la base de tout, quel que soit votre concept, c’est l’emplacement. Et pour faire le meilleur choix, il ne faut pas hésiter à se faire aider par des professionnels…