Il s’agit de la délicate question de la valeur vénale des locaux, le plus souvent des bâtiments, mais également parfois des terrains aménagés ou non.

 
Il n’existe pas de véritable définition légale de la valeur vénale, le Code de commerce (art. R123-178) évoque le « prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché ».
 
On peut retenir que la valeur vénale est le prix que peut retirer de la vente le « bon père de famille », notion usuellement retenue par la jurisprudence) à qui l’opération ne s’impose pas avec urgence, dans des conditions normales de marché.
 
La jurisprudence, et les praticiens, retiennent chaque fois que cela est possible, la méthode empirique, c’est à dire la comparaison du prix de transactions récentes portant sur des biens similaires.
 
Il faut également veiller, pour comparer utilement, à ce que les prix soient tous exprimés de la même manière (notamment, hors frais d’acte, droits de mutation et bien sûr vérifier le cas échéant l’incidence de la TVA).
 
L’unité de mesure la plus couramment retenue est la valeur du m² de surface réelle ou de surface utile. Les m² sont souvent affectés de coefficients de pondération qui font varier leur valeur en fonction de leur nature (surface de vente, de bureaux, de circulations, de sanitaires, de parking, de locaux sociaux, de terrains nus, etc.)
 
La pondération peut également tenir compte de la situation ou de la qualité du m² (en sous-sols, mal éclairé, mal distribué).
 
Bien sûr, l’état d’entretien jouera également un rôle important, de même que l’âge des locaux, leur caractère facilement aménageable ou non, leur conformité aux normes et standards récents (ERP, BBC, HQE etc.). Certains avantages particuliers doivent également être pris en compte (faibles charges par ex.).
 
Les professionnels distinguent souvent les locaux en tranches en fonction de la surface :
 
                – jusqu’à 500 m²,
                – de 500 à 1.000 m²,
                – de 1.000 à 3.000 m²,
                – de 3.000 à 5.000 m²,
                – au delà de 5.000 m².
 

Il existe différentes méthodes plus ou moins sophistiquées pour déterminer une valeur vénale

On peut en pratique en faire la moyenne pour déterminer la valeur d’un bien. Plusieurs font appel à un taux de capitalisation, ce taux est l’élément le plus discuté et le plus difficile à établir car il est censé tenir compte de toutes les caractéristiques de l’immeuble et d’une durée supposée d’utilisation permettant une rentabilité.
 

·       Méthode d’évaluation par la comparaison avec des ventes de biens similaires

 

·       Méthode d’évaluation par le revenu

(revenus tirés de la location de l’immeuble assortis d’un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d’achat),
 
Formule V = R/t
Ou
V = Valeur du bien « occupé »
R = revenu brut
t = taux de capitalisation
 

·       Méthode d’évaluation par la valeur de rendement :

C'est-à-dire la prise en compte de la différence entre dépenses et recettes issues de l’exploitation de l’immeuble (dite aussi cash-flow ou trésorerie) sans tenir compte du prix d’achat initial. C’est le taux de rendement minimum que l’investisseur espère qui permet de fixer le prix de vente.
 
Formule V = R/t
Ou
V = Valeur du bien
R = revenu net annuel de l’année n
t = taux de rendement
 

·       Méthode d’évaluation par le cash-flow actualisé (actualisation de flux futurs) ;

Comme dans la méthode précédente, c'est la prise en compte de la différence entre dépenses et recettes issues de l’exploitation de l’immeuble, donc du revenu net, mais sur plusieurs années et actualisé en prenant en compte l’érosion monétaire future (1€ aujourd’hui vaut moins que 1€ demain). Le revenu net de la dernière année projetée fait l’objet d’une capitalisation.
 
Formule V = Σⁿ1 R/(1+a)ⁿ  + R(n)/tc
Où
V = Valeur du bien
Σⁿ1 R = la somme des revenus de l’année 1 à l’année n
A = taux d’actualisation
tc = taux de capitalisation
 
·      Une autre méthode assez couramment pratiquée (quel que soit le type de locaux) consiste à déterminer une valeur de vente à partir du prix du loyer commercial annuel, comparé au prix d’acquisition, c'est-à-dire à retenir en réalité le taux de rendement escompté par le propriétaire actuel, situé entre 10 et 13%.
 
 
Formule V = L/t
Ou
V = Valeur du bien
L = loyer annuel
t = taux de rendement
 
 
IMPORTANT :
 
En toutes hypothèses, il convient de prendre en considération l’état du marché local et les caractéristiques propres aux locaux mêmes : emplacement, état d’entretien, équipement intérieur, travaux réalisés, charges normales et charges exceptionnelles, avantages consentis… Eléments importants qui permettront d’ajuster (à la baisse ou à la hausse) la valeur théorique retenue, point de départ cohérent pour une discussion entre les parties.