La valeur du droit au bail est fonction de l'emplacement des locaux et des possibilités d'agrandissement, de l'importance, de la configuration et l'état d'entretien des locaux et des conditions juridiques et financières du bail commercial.

 

Principe : La valeur d’un fonds de commerce ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail.

 
Les fonds de commerce de valeur médiocre, et même déficitaires, n’ont donc pas une valeur nulle. La valeur du droit au bail n’est donc en aucune manière liée au résultat d’exploitation.
 
Elle est fonction des paramètres suivants :
 

                – emplacement des locaux et possibilités d’agrandissement ;

                – importance, configuration et état d’entretien des locaux ;

                – conditions juridiques et financières du bail commercial.

 
 
Au titre des conditions juridiques et financières du bail commercial, le droit au bail aura d’autant plus de valeur selon que:
 
– l’activité autorisée par le bail (clause de destination) est rentable et/ou que le nombre des activités permises est important ;
– la durée du bail restant à courir est importante (un bail qui vient d’être renouvelé confère une plus-value) ;
– la sous location ou la mise en gérance sont autorisées ;
– le prix de location est raisonnable, voire bon marché ;
– certaines charges et conditions pèsent ou non sur le locataire (notamment les charges d’entretien, de grosses réparations, de paiement de impôts locaux…) ;
– les locaux sont commodes d’utilisation et/ou facilement aménageables.
 

PLUSIEURS METHODES D’EVALUATION

 

L’évaluation au m²

 
On recherche une valeur de référence permettant de comparer avec des surfaces à même usage : commercial, de bureau… et dans une même ville, arrondissement ou quartier, voire dans une même rue pour les grandes agglomérations.
 
Les m² à l’intérieur des locaux considérés n’ont pas tous la même valeur. On applique des coefficient de pondération, la valeur 1 étant le m² de boutique, les entrepôts et zone de stock étant par exemple moins bien valorisés et les m² de vitrines majorés.
 
A titre indicatif, on peut appliquer les coefficients de pondération suivant couramment admis :
 

Au m² de boutique depuis la façade (sur 5/6 m de profondeur) Au surplus de la boutique A la partie exceptionnelle, telle que située en angle Arrière de la boutique Aux pièces d'habitation à conditions qu'elles ne fassent l'objet d'aucune évaluation légale par ailleurs Aux cuisines et resserres Aux réserves (selon agencement) Aux couloirs, dégagements, WC Aux sous-sols aménagés en réserves Aux sous-sols aménagés à la vente Aux caves (suivant installations) Aux locaux en étage (suivant commercialité de la rue et étage considéré) Aux locaux situés sur cour, rez-de-chaussée Aux locaux situés sur cour en étage

1,00 0,80 1,10 à 1,20 0,50 0,33 0,25 0,50 0,10 0,30 0,50 à 0,60 0,10 à 0,20 0,33 à 0,70 0,50 à 0,70 0,30 à 0,70

 
En multipliant la moyenne des références relevées par la surface pondérée (calculée au moyen du tableau), on obtient la valeur locative annuelle.
 
Cette méthode est tout de même de moins en moins utilisées pour déterminer la valeur du droit au bail, mais sert encore beaucoup entre bailleur et locataire en cas de litige sur le montant du loyer.
 

Le prix du loyer

 
La valeur locative est une valeur de référence qui n'équivaut pas nécessairement au prix du loyer. Elle peut servir d'élément de discussion pour le calcul de la "valeur théorique" de droit au bail, mais le prix du loyer lui-même est rarement retenu comme élément principal permettant de fixer la valeur du droit au bail (puisqu’un  loyer bas est un facteur de bonne valorisation du droit au bail, alors qu’un loyer élevé devrait pénaliser la valeur du droit au bail).
 
Cette méthode n’est pratiquement plus utilisée.
 

La méthode différentielle (sur le prix de vente des locaux)

 
Elle consiste à comparer la valeur vénale du local libre d’occupation avec la valeur vénale des mêmes locaux occupés. Puisque par définition le local est occupé, pour déterminer la valeur du droit au bail, on recherchera la valeur vénale du local libre par comparaison avec des ventes d’immeubles cédés libres intervenues dans le secteur géographique proche. La valeur du droit au bail correspond alors à la moins value résultant de la location sur le prix de cession théorique.
 
Cette méthode est très usitée dans les zones où la demande de vente d’immeuble est importante.
 

La méthode différentielle (sur le prix du loyer)

 
Il s’agit de la méthode la plus courante.
 
Elle consiste à comparer le loyer en cours et celui qui serait applicable en cas de signature d’un nouveau bail pour un nouvel occupant (il ne s’agit donc pas du loyer d’un bail renouvelé, qui serait plafonné, mais du prix du marché). Si le loyer actuel est inférieur au prix du marché, alors on considère qu’en cas de reprise du bail en cours, le nouvel exploitant bénéficie d’une économie égale à la différence entre les deux valeurs, capitalisée sur la durée du bail restant à courir.
 
Exemple pour un bail dont le loyer est de 25.000 alors que le prix du marché est de 40.000. Si le bail vient tout juste d’être renouvelé et court encore pour 8 ans, la valeur du droit au bail est de (40.000 – 25.000) = 15.000/0.08 soit 187.500 €.
 
Nota : si le loyer est aussi élevé que le prix du marché, voire supérieur, la valeur du droit au bail est donc nulle.