Les règles applicables à la résiliation du bail commercial ont ainsi évolué depuis le 1er septembre 2014, selon que la résiliation anticipée est légale ou convenue entre les parties, quand elle n’est pas judiciaire. Dans tous les cas, la résiliation devra toujours être notifiée par le bailleur aux créanciers ayant requis l’inscription d’un privilège ou d’un nantissement sur le fonds de commerce : le bailleur qui omet cette information s’expose à devoir payer les dettes du commerçant.
Résiliation anticipée légale du bail commercial
La durée légale minimale du bail commercial de 9 ans supportait, jusqu’à la loi Pinel, la faculté de résiliation triennale par le locataire seulement à titre d’option ; depuis la loi Pinel, cette faculté est devenue obligatoire. Les propriétaires de baux commerciaux de plus de 9 ans, de baux à usage de bureaux, d’entrepôts et de locaux monovalents peuvent néanmoins toujours interdire au locataire cette faculté de la résiliation triennale par le biais d’une clause.
· Conditions de forme du congé
La Loi Pinel a allégé le formalisme consistant, pour le locataire, à devoir donner congé par acte d’huissier (extrajudiciaire). Seul le renouvellement du bail restant soumis à la notification par acte extra-judiciaire, il est désormais possible de donner congé par lettre recommandée avec Accusé de réception (AR). L’acte d’huissier peut cependant toujours être utilisé pour éviter tout risque d’erreur dans l’adresse ou pour ne pas être hors délais.
· Délais
Le congé est à donner pour le dernier jour du trimestre civil, au moins 6 mois avant expiration de la période triennale en cours ; à défaut, le congé prendrait seulement effet au terme de la période triennale suivante.
Le locataire partant en retraite a droit, au moment où il demande à bénéficier de ses droits à la retraite, de résilier le bail à tout moment (articles L. 145-4 alinéa 4 et L.145-9 du Code de commerce).
En cas de décès du locataire, les conditions sont désormais simplifiées.Depuis l’ouverture des successions au 20 juin 2014, les ayants-droits d’un locataire décédé peuvent donner congé à tout moment, sans attendre l’expiration d’une période triennale, sous réserve toutefois de respecter le préavis de 6 mois.
Résiliation anticipée amiable du bail commercial
Locataire et bailleur peuvent convenir à tout moment de résilier le bail par anticipation, sans être tenus par les conditions de forme et de délais prévues par le Code de commerce, sauf si le propriétaire bailleur a exclu d’entrée la faculté de résiliation triennale, ce que le locataire aura intérêt à vérifier en amont.
Tous les baux portant sur des commerces ou bureaux de plus de 2000m2 doivent comporter une annexe environnementale organisant notamment la communication entre les parties d'informations sur les consommations d'énergie.
· Un accord négociable, écrit et signé de préférence
Mais, dans la mesure où il s’agit d’un accord commun des parties, locataire et bailleur peuvent être amenés à négocier, par exemple, un accord assorti du versement d’indemnités au profit du bailleur. Aussi, et afin de se réserver des preuves dans le cadre d’un éventuel contentieux à venir, il est fortement conseillé de formaliser cet accord négocié par écrit et de signer le document, compte tenu de sa portée.
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Portée de l’accord amiable
La rupture anticipée du contrat de bail doit être notifiée aux créanciers – bénéficiaires d'un nantissement ou d'un privilège – inscrits sur le fonds de commerce.
A compter de cette notification, ces créanciers disposent d'un mois pour solliciter du locataire d’éventuelles nouvelles garanties. C’est seulement à l'expiration de ce délai que la résiliation deviendra définitive avec obligation de quitter les lieux pour le locataire. Dans ces conditions, et dans la mesure où le fait d’en rendre destinataire l'administrateur de biens n’a aucune valeur et donc aucun effet, le locataire a intérêt à vérifier au préalable l'identité et l'adresse du bailleur.
Résiliation judiciaire du bail commercial
En cas d’inexécution d’une clause contenue dans le bail par une des partie, la résiliation judiciaire du bail commercial peut être obtenue de deux manières : par référé en cas d’urgence et selon une procédure au fond classique.
Une clause résolutoire est incluse dans le bail
Réglementée par l’article L. 145-41 du Code de commerce, une clause résolutoire, d’interprétation très stricte, permet de rompre le contrat de bail en cas de manquements fautifs de l’un ou l’autre des contractants.
Si le commandement préalable délivré par huissier n’a pas été honoré, la clause résolutoire permet d’obtenir rapidement la résiliation de plein droit du bail, en référé. La résiliation du bail produit effet au terme d’un délai d’un mois ; un délai minimal au cours duquel le locataire n’aura pas répondu favorablement aux demandes du bailleur comme le règlement de loyers impayés. Ainsi, saisi par le bailleur à l’issue de ce délai minimal d’un mois, le juge prononcera la résiliation du bail si les manquements sont avérés et si le locataire a gardé le silence au terme de ce délai.
Attention au délai – Sera nulle la clause résolutoire avec un délai de moins d’un mois : le bailleur sera alors contraint de recourir à la procédure classique pour faire constater le manquement du locataire. En revanche, un délai de plus d’un mois figurant dans le bail obligera le bailleur à le respecter, sous peine que le commandement par huissier soit déclaré nul.
· Une clause résolutoire susceptible d’être suspendue au terme du délai d’un mois
Devant le juge, le locataire pourra encore solliciter la suspension des effets de cette clause, dès lors qu’il aura rempli ses obligations. A cet effet, il est impératif que le locataire adresse sa demande expresse de suspension de la clause résolutoire, à défaut de quoi le juge sera impuissant à agir en se substituant aux demandes des parties. Le juge serait alors contraint de prononcer la résiliation du bail demandé par le bailleur, même si le locataire a régularisé ses manquements. Et c’est précisément parce qu’elle entraîne automatiquement la résolution du bail pour les manquements reprochés que la clause résolutoire est d’interprétation très stricte.
· Une clause d’interprétation très stricte
La clause de résolutoire peut seulement être mise en oeuvre pour un manquement à une stipulation expresse du bail, manquement devant être clairement prévu dans le bail.
Exemple avec l’obligation d’exploiter le fonds de commerce, condition d’application du statut des baux commerciaux : si le fonds n’est pas exploité, ceci ne donnera pas lieu à résiliation du bail commercial dès lors qu’aucune clause spéciale n’imposait l’exploitation effective et continue du fonds. Dès lors, si un contrat de bail reste muet sur ce point, le bailleur sera impuissant à demander la résiliation judiciaire du bail, peu important que le fonds de commerce ne soit pas effectivement exploité.
En l’absence de clause résolutoire
Tel peut être le cas avec un bail verbal, et donc non écrit, ou si le manquement visé par le demandeur est exclu de la clause résolutoire. Le demandeur, locataire ou bailleur, peut tout de même se prévaloir de l’inexécution d’obligations prévues dans le bail ou dans le statut des baux commerciaux. Sauf clause contraire du bail, aucune mise en demeure préalable n’est nécessaire avant d’adresser la demande de résiliation au Tribunal de grande instance du lieu de situation des lieux loués.
Les juges disposent d’un large pouvoir d’appréciation avant de se prononcer dans un sens ou dans l’autre. Il leur reviendra ainsi d’examiner si le demandeur a un motif suffisamment grave et légitime pour entraîner la résiliation comme, par exemple : le non-paiement des loyers ; l’exercice d’activités non prévues dans le bail et non préalablement autorisées par le bailleur ; une sous-location irrégulière ; une cession du bail réalisée au mépris de la clause exigeant l’agrément du cessionnaire par le propriétaire.
Le redressement ou la liquidation judiciaire n'entraînent pas de plein droit la résiliation d'un bail commercial et toute clause contraire est réputée non écrite.
Mis à jour par l'agence éditoriale Sub Verbo le 1er juin 2017
