Toute entreprise exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail, la jurisprudence ouvrant aussi le bénéficie de ce statut particulier aux professionnels libéraux. La Loi Pinel du 18 juin 2014 a revisité le contenu même du contrat de bail et, surtout, les conditions de son exécution.
I – Les clause du contrat de bail
Si le principe de la liberté contractuelle demeure entre bailleur et preneur (locataire), les dernières réformes ont développé la fréquence d’un certain nombre de mentions obligatoire substantielles.
Ainsi, par exemple, depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel et son décret d’application du 3 novembre 2014, le bail commercial doit désormais prévoir la répartition précise des charges et travaux entre le bailleur et le preneur qui pouvait, auparavant, supporter l’ensemble des réparation éventuelles et taxes incombant normalement au bailleur. Le Décret dresse aussi une liste limitative des dépenses pouvant être mise à la charge du locataire.
Les clauses contractuelles d’un bail pouvant varier au cas par cas, selon la situation du bailleur, celle du repreneur et bien d’autres paramètres, il est d’autant plus déconseillé de rédiger seul un contrat de bail qu’il n’existe pas de modèle type.
Bien qu’aucune forme particulière ne soit exigée pour la validité du contrat, le bail verbal reste fortement déconseillé, compte tenu des difficultés probatoires quant à son existence et son contenu. Cela d’autant plus que, selon l’article R14-35 du Code de commerce, gros travaux, mise en conformité avec la législation, travaux de vétusté et impôts incombant au bailleur ne sauraient être supportés par le locataire.
II – La durée du contrat de bail
Si, en principe, la durée initiale d’un bail commercial est de 9 ans au moins (Art. L 145-4 C. Commerce), aucun maximum n’est prévu pour autant. Il ne peut dans tous les cas avoir une durée indéterminée. Cette durée de 9 ans est a priori incompressible, du moins vis-à-vis du bailleur qui peut néanmoins résilier le bail par anticipation, tous les 3 ans, dans certains cas ; notamment pour l’adjonction d’un nouveau bâtiment à l’immeuble ou pour surélévation de l’immeuble. Dans ce cas, il devra verser une indemnité au repreneur.
Le repreneur (locataire) dispose pour sa part tous les 3 ans d’une plus grande liberté de résiliation sans motif. Cela d’autant plus que la Loi Pinel a par ailleurs supprimé l’interdiction de résiliation anticipée par le repreneur – le « bail ferme » – à l’exception de trois cas : si le bail a une durée initiale supérieure à 9 ans ; s’il porte sur des locaux à usage exclusif de bureau ; si, enfin, le bail porte sur les locaux monovalents.
Dépôt de garantie à verser par le locataire, même si ce n’est pas une obligation légale – La somme correspondante est destinée à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Si son montant librement fixé par les parties excède deux termes de loyer, cela produit des intérêts. Dans tous les cas, la somme sera remboursée au locataire après son départ et acquittement de toutes ses obligations contractuelles.
III – Révision et règle de plafonnement du loyer
La révision constitue un mécanisme légal destiné à revoir tous les trois ans le loyer, à l’initiative du bailleur ou à celle du locataire. Dans cette hypothèse, le loyer révisé devra correspondre non pas à la simple valeur du marché mais à la valeur locative légalement fixée selon les critères de l’article L145-33 du Code de Commerce et donc à prendre en compte :
· Les caractéristiques du local (situation ; surface ; configuration…) ;
· La destination des lieux
· Les obligations des parties
· Les facteurs locaux de commercialité (FLC)
· Les prix des loyers pratiqués dans le voisinage.
La hausse de loyer est cependant plafonnée par l’article L145-38 du Code de commerce, en rapport avec la hausse d’indices propres aux baux commerciaux (ILC ; ILAT). Mais, s’il peut être concrètement prouvé que les facteurs locaux de commercialité ont subi une modification substantielle ayant conduit à une hausse de plus de 10% de la valeur locative, alors le plafonnement n’est plus applicable, le loyer étant fixé à la valeur locative.
La Loi Pinel pose toutefois une limite : en dépit du déplafonnement en précisant que la valeur locative ne peut être approchée que par tranches annuelles de 10%.
IV – Le renouvellement du bail
Il s’agit là du loyer du nouveau bail commercial revu à l’initiative du bailleur ou du locataire.
Le nouveau bail peut être entièrement renégocié. Dans le cas toutefois où les parties ne parviendraient pas à un accord, les clauses de l’ancien bail resteront applicables, hors le cas de loyer fixé judiciairement.
Les règles relatives au plafonnement du loyer sont également applicables, sauf exceptions :
· Le bail initial est d’une durée strictement supérieure à 9 ans ; la Loi Pinel commande une approche de la valeur locative par tranches annuelles de 10%
· Les éléments des alinéas 1 à 4 de l’article L145-33 du code de commerce sont modifiés ; la Loi Pinel commande une approche de la valeur locative par tranches annuelles de 10%
· Le bail de 9 ans excède 12 ans après tacite reconduction
· Le bail porte sur des locaux monovalents
· Le bail comporte une clause de recette
· Il y a renonciation du locataire.
V – Droit de préférence
En cas de vente des locaux loués, la Loi Pinel a instauré un droit de préférence légal au profit du locataire (article L 145-46-1 Code de commerce) ; il dispose alors de deux mois pour se prononcer positivement, à la suite de quoi court un délai de 2 à 4 mois pour acheter (disparition du bail par confusion).
Dans le cas où le locataire n’aurait pas reçu d’offre, il pourra agir en nullité de la vente faite à un tiers.
La sous-location, totale ou partielle est interdite sauf si une clause du bail l’autorise ou si le propriétaire donne ultérieurement son accord express par lettre ou avenant.
Mis à jour le 4 juillet 2017 par Sub Verbo
