Le loyer commercial
Le montant initial du loyer commercial se fixe non pas par voie réglementaire mais par contrat entre bailleur et locataire, en fonction de la valeur locative et des charges que le locataire assumera ou n’assumera pas.
Lié à la réalité économique, en fonction de l’offre et de la demande, ce montant initial repose sur la fixation d’une valeur locative, souvent complexe à déterminer par intégration des éléments suivants : les caractéristiques du local, dont la surface et l’état d’entretien ; le tarif au mètre carré de la catégorie à laquelle il appartient au regard de l’activité principale exercée dite destination ; enfin, les facteurs locaux de commercialité. La qualité de l’emplacement en termes de forte dynamique commerciale, et donc d’attractivité, constitue un élément déterminant.
Evaluer une valeur locative – La valeur locative se calcule, pour un local donné, en additionnant le loyer annuel et 1/10ème du droit au bail, la somme étant divisée par la surface selon des règles de pondération professionnelles. Il reste recommandé de se renseigner sur les prix pratiqués dans le voisinage pour l’exercice d’une activité similaire ou proche sur une superficie équivalente.
A savoir – En général, la surface de vente en rez-de-chaussée recouvre une plus grande valeur que celle de l’étage ou des étages et une petite surface sera plus coûteuse au mètre carré qu’une grande surface.
Loyer forfaitaire ou variable et clause de pas-de-porte – Le loyer peut être variable si, notamment dans le cadre d’un centre commercial, le bail commercial comporte une clause-recettes : le loyer comprend alors non seulement un minimum garanti mais aussi un pourcentage sur le chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Un bailleur peut également exiger, en sus du paiement du loyer, le paiement d’un droit d’entrée dit « pas-de-porte ». Ces éléments doivent être intégrés et appréciés au regard de la rentabilité à mesurer en considération des ratios d’effort.
Ne pas aller au-delà des ratios d’effort – Une activité s’annonce peu rentable si ces ratios, établis entre le loyer et le chiffre d’affaires, sont dépassés. Les ratios d’effort varient naturellement selon l’activité. Ainsi, en 2017, celui d’une boulangerie était de l’ordre de 4-5% et celui d’un métier de bouche, de l’ordre de 5 à 6%. Echanger sur leur ratio avec des commerçants du même secteur d’activité sur une superficie plus ou moins proche sera également une précaution supplémentaire.
Cette révision peut se calculer par le biais de la valeur locative tous les trois ans, sauf cas de clause recettes, ou chaque année par voie d’indexation à partir de d’un index de référence. Sauf baux de terrain, de locaux monovalents et de bureaux, le loyer du bail renouvelé est calculé en fonction de la variation de l’indice prévu au contrat depuis la fixation initiale du loyer expiré avec comme référence, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice de trimestriel des loyers des activités tertiaires.
L’ILC applicable au 1er janvier 2018, aux nouveaux baux commerciaux ou pour la révision trimestrielle, annuelle ou triennale des baux en cours, est passé à 110,78 points – Ainsi, pour un bail triennal signé en janvier 2017 pour un loyer mensuel de 600 euros avec l’ILC pour référence, le nouveau loyer sera revalorisé comme suit lors de la révision de 2018 : 600 euros X [dernier indice de référence connu soit 110,78 euros/ indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente soit 108,56 euros] = 612,27 euros arrondis à l'euro inférieur le plus proche. La valorisation du loyer de 600 euros est donc de 12 euros.
Si le loyer indexé vient à subir une variation de plus ou moins 25% par rapport au montant du loyer de référence – le loyer d’origine ou le loyer modifié à l’amiable par avenant des parties – locataire et bailleur peuvent solliciter la fixation du bail à la valeur locative. Si celle-ci est inférieure au montant du loyer nouvellement indexé, le locataire a tout intérêt à anticiper et à se montrer proactif.
Au renouvellement du bail, le montant du loyer est en principe fixé à sa valeur locative, à supposer que les parties se mettent d’accord sur cette valeur.
Si la valeur locative s’avère supérieure au loyer du bail conclu pour 9 ans et à renouveler, les parties peuvent décider de remettre le prix à une juste valeur en appliquant un mécanisme de plafonnement du loyer qui protège le locataire d’une trop forte hausse. Le calcul du loyer plafond par les parties s’obtient en multipliant le montant du loyer initial par l’indice choisi dans le bail ; si la valeur locative est supérieure à ce loyer plafond, c’est ce dernier qui s’applique.
Au-delà des exceptions légales à la règle de plafonnement (voir fiche « renouvellement du bail commercial »), les parties peuvent décider par contrat d’exclure l’application du plafonnement au renouvellement du bail. Cette exclusion peut aussi résulter du comportement du locataire au cours du renouvellement du bail, le juge pouvant l’interpréter au cas par cas comme une renonciation implicite au bénéfice du plafonnement. Le locataire aurait, par exemple, offert un loyer supérieur à celui qui résultait de la variation de l’indice ou bien formulé auprès du bailleur une contre-proposition de renouvellement validant un loyer supérieur au plafonnement.
La vigilance reste de mise et pour le locataire et pour le bailleur qui a intérêt à se positionner sur la proposition de renouvellement que lui adresserait en premier le locataire.
Mis à jour par l’agence éditoriale Sub Verbo le 5 février 2018
