Objet d’une clause spécifique dans le contrat de bail commercial, le pas-de-porte correspond à un droit d’entrée : en fonction de l’attractivité de la zone d’emplacement du local, le locataire et le bailleur, ou plus rarement le locataire sortant cédant son droit au bail, déterminent le montant de ce droit d’entrée dû par le locataire à la mise à disposition du local.
Si son montant s’avère particulièrement élevé, compte tenu de l’attractivité commerciale de la zone, certains locataires peuvent être séduits par le « bail à l’américaine » pour voir ce montant directement intégré dans le loyer : ils n’acquittent pas en une seule fois l’intégralité de son montant à l’installation mais le paye sur la durée du bail, par fractionnements… non sans inconvénients risqués. Car, intégrant l’échelonnement de l’amortissement du droit d’entrée, le loyer se trouve majoré avec d’importantes garanties à satisfaire sur fonds propres. 18 mois de loyers d’avance, dont 6 au comptant et 12 sous forme de cautionnement, guère financé par les banques, n’est pas un cas d’école et diminuent d’autant  BFR et trésorerie.
Et si le locataire venait finalement à décider de céder son droit au bail à un repreneur, il ne pourrait pas récupérer son droit d’entrée auprès du locataire entrant. Plus classiquement, un repreneur peut devoir régler à la fois au bailleur un pas-de-porte et au cédant un droit au bail en cours, les incidences du règlement de ces deux sommes n’étant pas identiques des points de vue comptable et fiscal.

Pas-de-porte : une nature ambivalente à anticiper 

La nature du pas-de-porte, assujetti à la TVA si le bail l’est aussi, varie selon l’objet de ce droit d’entrée : il peut constituer un supplément de loyer au moment du renouvellement du bail et/ou correspondre à une indemnité pécuniaire, en contrepartie de l’octroi d’avantages commerciaux ou de la dépréciation de leur valeur vénale. S’il vise ces deux objets, le pas-de-porte sera de nature mixte. La qualification de supplément de loyer ou d’indemnité n’emportant pas les mêmes conséquences comptables et fiscales pour le locataire et le bailleur, la clause qui prévoit ce droit d’entrée sera légale et valable à seule condition de préciser expressément la nature du droit d’entrée, outre son montant et ses conditions de règlement en une seule fois ou à plusieurs échéances. Les parties du bail commercial ont intérêt à se montrer les plus claires possible dans la rédaction de cette qualification, sauf à courir le risque de voir le juge l’interpréter ultérieurement, les tribunaux privilégiant souvent la nature de supplément de loyer.

 

Pas-de-porte à titre de supplément de loyer au renouvellement de bail – Le bailleur trouve ainsi le moyen de se prémunir, en cas de litige à venir, du risque d’une valeur locative réellement à la hausse, toutefois impossible à répercuter sur le montant du loyer, lequel excéderait alors les limites d’augmentation de loyer. Ainsi, le plus souvent, l’instauration d’un pas-de-porte vise un supplément de loyer dans le cadre de la révision du montant du loyer au renouvellement du bail.
 

Comptabilité et fiscalité – Sous qualification de supplément de loyer, le locataire inscrit le pas-de-porte comme charge au rang de frais amortissables de premier établissement, avec la possibilité de le déduire sur la base d’un pourcentage fixé de manière linéaire sur la durée du bail. De son côté, le bailleur déclare le règlement de son montant comme revenu foncier au titre de l’impôt sur le revenu ou du bénéfice industriel et commercial d’une société.

Pas-de-porte à titre indemnitaire – Le bailleur peut l’exiger en contrepartie pécuniaire d’avantages commerciaux, sans rapport avec le loyer, qu’il octroie à la mise à disposition du local. Mais cette contrepartie peut corresponde, au nom du renouvellement du droit au bail, à la dépréciation de la valeur vénale des locaux sur plusieurs années.
 

Comptabilité et fiscalité – Sous qualification indemnitaire, le pas-de-porte non imposable pour le bailleur intègre la catégorie des actifs incorporels du locataire ; non amortissable, ce ne sera pas une charge déductible mais un élément du fonds de commerce inscrit au bilan.
 

Dans tous les cas, le montant du pas-de-porte sera fixé selon la loi de l’offre et de la demande, la loi du marché régissant également le montant du droit au bail, variable selon l’emplacement et les caractéristiques du local et en fonction de la durée restant à courir sur le bail à reprendre par un locataire entrant auprès du locataire sortant.  

Droit au bail à la reprise du bail commercial

Le bail commercial en cours, entre un bailleur et un locataire titulaire du bail, fait partie intégrante du fonds de commerce de ce dernier qui peut le céder sans ou avec le fonds de commerce à un locataire entrant. Celui-ci, d’après la clause de cession de bail figurant dans le bail commercial conclu entre bailleur et locataire sortant, acquiert la titularité du bail contre versement au locataire sortant d’un droit au bail qui le rémunère non seulement du droit d’occupation des locaux mais aussi du droit au renouvellement du bail.

L’acquittement du droit au bail intervenant à titre d’indemnité pour compenser la sous-évaluation du montant du loyer au moment de la cession – et allant restera inchangé jusqu’au terme du bail – il importe d’anticiper le fait qu’en principe, plus le loyer sera faible, plus la durée en sera longue et plus le montant du droit au bail sera élevé.

Ce point mérite d’autant plus attention que l’accord du bailleur peut devoir intervenir avec la faculté de poser ses propres conditions, sinon de faire jouer la clause d’agrément à son profit. Si le droit au bail est à céder de manière isolée par rapport aux autres éléments du fonds de commerce,  et sauf cas de départ en retraite ou d’invalidité du locataire sortant, l’accord du bailleur est requis. Tel ne sera pas le cas, en revanche, si le droit au bail vient à être cédé avec l’intégralité du fonds de commerce à un repreneur désireux de poursuivre la même avec activité avec la même clientèle. 

Comptabilité et imposition – Le locataire sortant qui reçoit paiement du droit au bail le comptabilise comme revenu dans le bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux et sera redevable de l’impôt sur la plus-value. Pour le locataire entrant qui s’en est acquitté en assumant les droits d’enregistrement, il s’agit d’une immobilisation incorporelle non amortissable à inscrire à l’actif du bilan.   

Mis à jour par l’agence éditoriale Sub Verbo le 5 février 2018